仲介手数料の相場はいくら？不動産売買・戸建て・土地・建売・中古マンション別に解説 | 横浜市の不動産売却なら株式会社COCOマイホーム | 社長が教える！不動産の知恵袋

「不動産の仲介手数料の相場はいくら？」

「3,000万円の中古マンションを買うと、仲介手数料は100万円以上かかる？」

「新築の建売住宅や土地でも、仲介手数料は必要なの？」

不動産の購入や売却を検討していると、仲介手数料が思った以上に高額で驚く方もいらっしゃいます。

結論から申し上げると、不動産売買の仲介手数料は、物件価格が400万円を超える一般的な取引では「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が法定上限額の目安です。

例えば、3,000万円の不動産なら105万6,000円、4,000万円なら138万6,000円（税込）が上限額になります。

ただし、これは法律で決められた上限であり、必ず支払わなければならない金額ではありません。

仲介手数料が半額になる場合もあれば、無料になる場合もあります。

また、新築建売住宅の税込価格から計算するときや、800万円以下の土地・建物を売買するときには、特に注意が必要です。

こんにちは。横浜市で不動産売買を行っている、株式会社COCOマイホーム代表の町田です。

私は20年以上、不動産業界で住宅の購入・売却に携わってきました。

この記事では、戸建て・土地・建売住宅・中古マンションなど、不動産の種類ごとの仲介手数料を、税込早見表と実際の取引事例を使って詳しく解説します。

※本記事は不動産の売買仲介について解説しています。賃貸借契約の仲介手数料とは計算方法が異なります。法令に関する記載は2026年11月時点のものです。

1. 不動産売買の仲介手数料の相場はいくら？【税込早見表】

まず、最も知りたい方が多い仲介手数料の金額を一覧でご紹介します。

以下は、不動産会社が課税事業者である場合の、売主・買主それぞれ一方から受け取れる仲介手数料の通常の法定上限額です。

※売買価格は、建物の売買代金に含まれる消費税相当額を除いた計算対象価格です。500万円の取引は、後述する低額物件の特例が適用されると、33万円（税込）まで認められる場合があります。

この表を見ると、3,000万円を超える不動産売買では、仲介手数料だけで100万円以上になることが分かります。

しかし、ここで重要なのは、早見表の金額は「相場の目安として使われる法定上限額」であって、全国一律の定価ではないということです。

仲介手数料の上限額は法律に基づいて定められていますが、実際の報酬額は上限の範囲内で不動産会社と依頼者が合意して決めます。

一般に上限額を料金設定としている会社は多いものの、法定上限額より安く設定している会社もあります。

したがって、不動産会社を比較する場合には、上限額だけでなく、その会社が実際に請求する金額を確認する必要があります。

2. 仲介手数料の計算方法｜「3％＋6万円」の6万円とは？

不動産売買の仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条に基づく国土交通省の告示で上限額が定められています。

通常の仲介手数料は、物件価格を3つの部分に分けて計算します。

例えば、3,000万円の不動産を購入した場合、本来は次のように計算します。

• 最初の200万円×5％＝10万円

• 次の200万円×4％＝8万円

• 残り2,600万円×3％＝78万円

合計96万円（税別）です。

これに消費税10％を加えると、105万6,000円になります。

ただし、毎回この計算をするのは面倒です。

そこで、400万円を超える取引では次の速算式が使われています。

仲介手数料の上限額（税込）＝（売買価格×3％＋6万円）×1.1

この「6万円」は、不動産会社が別途請求する事務手数料ではありません。

最初の400万円までの部分を、本来の5％・4％ではなく3％で計算した場合に生じる差額を補正する金額です。

なお、400万円以下の取引では上記の速算式は使えず、価格区分に応じた計算が必要です。また、800万円以下の物件については次の特例もあります。

800万円以下の土地・建物には33万円の特例がある

2024年7月1日から、800万円以下の宅地・建物の売買仲介について、報酬上限の特例が拡大されました。

この特例では、媒介に要する費用を勘案し、所定の条件を満たす場合、売主・買主それぞれ一方から受け取る仲介手数料の上限が33万円（税込）となります。

例えば、500万円の土地であれば、通常計算では23万1,000円ですが、特例が適用される場合は33万円まで認められることがあります。

「空き家等」という名称ですが、売買の特例については、実際に空き家であることは必須条件ではありません。

土地も対象です。

ただし、800万円以下だから自動的に33万円を請求できるという意味ではありません。事前の説明・合意などが重要になります。

特に低価格の土地や古い戸建てを売買する方は、媒介を依頼する段階で、仲介手数料の金額と特例の適用有無を確認してください。

参考：国土交通省｜不動産取引の仲介手数料について

3. 戸建て・土地・建売・中古マンションで仲介手数料の相場は違う？

結論として、仲介手数料の通常の計算式は、戸建て・土地・建売住宅・中古マンションといった物件の種類では変わりません。

しかし、実際に支払う金額には違いが生じます。

その理由を物件ごとに解説します。

① 戸建ての仲介手数料の相場

戸建て住宅を不動産会社の仲介で購入する場合も、通常の計算式が適用されます。

例えば、中古戸建てを3,500万円で購入した場合、仲介手数料の法定上限額は122万1,000円（税込）です。

新築か中古かによって、基本の料率が変わるわけではありません。

ただし、新築の場合、売主が不動産会社であることが多く、取引の仕組みによっては買主側の仲介手数料が無料になることがあります。

中古戸建てについても、仲介会社の料金設定や売主側との取引条件によって異なります。

重要なのは、新築・中古という区分だけで判断せず、売主と仲介会社の関係を確認することです。

② 土地売買の仲介手数料の相場

土地の売買でも、仲介手数料の計算式は同じです。

例えば、2,000万円の土地なら72万6,000円、3,000万円の土地なら105万6,000円（税込）が通常の法定上限額です。

ここでよく質問されるのが、消費税についてです。

土地の譲渡自体は消費税の非課税取引ですが、不動産会社が提供する仲介サービスには消費税が課税されます。

そのため、土地の購入代金に消費税がかからなくても、仲介手数料には消費税がかかります。

また、土地の仲介では、境界、接道、私道、造成、擁壁、建築制限などの確認が重要になる場合があります。

仲介手数料が安い場合でも、どこまで調査してくれるかを確認しておくことをおすすめします。

③ 建売住宅の仲介手数料の相場

建売住宅は、仲介手数料の計算で特に誤解が生じやすい物件です。

建売住宅を購入する場合、必ず仲介手数料が発生するわけではありません。

例えば、住宅を販売している不動産会社が売主であり、その会社から仲介会社を介さず直接購入する場合、仲介手数料は発生しません。

一方、売主が不動産会社であっても、別の不動産会社が買主側の仲介に入る場合には、仲介手数料が発生することがあります。

そのため、物件の広告にある「取引態様」を確認することが重要です。

「売主」「媒介（仲介）」などの表示によって、取引に関わる会社の立場を把握できます。

ただし、広告を出している会社が「売主」であることと、購入者が仲介会社を利用しないことは必ずしも同じではありません。

仲介会社を利用する場合は、実際に買主が負担する手数料を確認してください。

建売住宅は税込販売価格をそのまま計算式に入れてはいけない場合がある

実務上、非常に重要なポイントです。

例えば、建売住宅の販売価格が5,500万円（税込）だったとします。

その内訳が以下の場合です。

この場合、仲介手数料の上限額を計算する際の対象価格は5,500万円ではありません。

建物の消費税200万円を除いた5,300万円です。

したがって、通常の法定上限額は次のようになります。

（5,300万円×3％＋6万円）×1.1

＝181万5,000円（税込）

もし税込販売価格5,500万円をそのまま使って計算すると、188万1,000円になってしまいます。

差額は6万6,000円です。

仲介手数料の見積もりでは、建物の消費税が含まれた販売価格をそのまま計算対象にしていないか、確認していただきたいと思います。

※この例は課税事業者が売主となり、建物代金に消費税が含まれているケースです。すべての不動産売買に建物の消費税が含まれるわけではありません。

④ 中古マンションの仲介手数料の相場

中古マンションを不動産会社の仲介で購入する場合も、通常の計算式は同じです。

例えば、3,000万円の中古マンションでは、仲介手数料の法定上限額は105万6,000円（税込）です。

中古マンションの売主は個人であることも多く、一般的な個人間売買では建物代金に消費税が課税されません。

一方、不動産会社が買い取ってリフォームしたマンションを販売する場合には、売主が課税事業者となるケースがあります。

こうした物件では、建売住宅と同様に建物の消費税を除いた価格から仲介手数料の上限額を計算します。

また、中古マンションでは、仲介手数料以外にも管理費・修繕積立金の精算金、登記費用、住宅ローン関連費用などが必要になる場合があります。

購入予算を考えるときは、仲介手数料だけでなく、諸費用全体を確認しておきましょう。

4. 仲介手数料は法律の上限額を必ず払うものではない

ここまで仲介手数料の相場を説明してきましたが、不動産業界で長く仕事をしてきた私から、ぜひ知っていただきたいことがあります。

「仲介手数料の法定上限額」と「不動産会社に実際に支払う金額」は、必ずしも同じではありません。

例えば、4,000万円の中古住宅を購入する場合を考えてみましょう。

同じ物件、同じ購入価格でも、不動産会社によってこれだけの違いが生まれる可能性があります。

仲介手数料は成功報酬としての性質を持ち、法律で上限が定められていますが、その上限額で請求する義務があるわけではありません。

不動産会社が無料や半額の料金を設定すること自体は問題ありません。

ただし、仲介手数料を安くする代わりに、別の名目で追加費用が発生する場合には、その内容が適切か確認する必要があります。

通常の仲介業務に含まれる内容について、別名目で重複して費用を請求されていないかは重要です。

また、物件調査、住宅ローン相談、売主との価格交渉、契約手続きなど、具体的にどのようなサポートを受けられるかも比較してください。

仲介手数料の値引き交渉については、別の記事で詳しく解説しています。

不動産購入の仲介手数料を安くする方法・交渉のポイントはこちら

5. 実際の不動産売買では、仲介手数料はいくら違ったのか？

ここからは、COCOマイホームで実際に対応した取引事例をご紹介します。

単なる計算式ではなく、実際の購入や売却で仲介手数料がどのように変わったのかをご覧ください。

事例① 中古マンション3,080万円｜仲介手数料108万2,400円が0円に

お客様は、現在お住まいのマンション内で売りに出されていた別のお部屋の購入を希望されていました。

当初の販売価格は3,180万円でしたが、当社で価格交渉を行い、3,080万円で契約が成立しました。

また、お客様が自営業だったことから住宅ローンの審査には難しい部分もありましたが、3行目の金融機関で融資承認を得ることができました。

結果は次のとおりです。

仲介手数料の法定上限額は、3,080万円に対して計算したものです。

この事例では、仲介手数料を無料にすることと、物件価格の交渉、住宅ローンのサポートを両立できました。

もちろん、すべての不動産で価格交渉が成立するわけではありません。

しかし、仲介手数料を安くすることと、必要な仲介業務を行うことは両立できる場合があります。

事例② 新築建売住宅5,370万円｜310万円の価格交渉と仲介手数料無料

新築建売住宅の購入でも、仲介手数料が無料となった事例があります。

お客様が希望された物件は、当初5,680万円で販売されていました。

予算を超えていたため、一度は諦めかけていましたが、当社が現地を確認し、売主会社と価格交渉を行いました。

結果として、310万円の値下げが成立し、5,370万円でご購入いただきました。

さらに、この物件は仲介手数料無料の対象物件でした。

価格交渉と仲介手数料の削減を組み合わせることで、購入時の費用負担を大きく抑えることができた事例です。

事例③ 3,500万円の不動産売却｜仲介関連費用が89万1,000円違う場合

仲介手数料の違いは、購入時だけでなく売却時にも大きな影響があります。

例えば、3,500万円で自宅を売却した場合、通常の仲介手数料の法定上限額は122万1,000円（税込）です。

一方、COCOマイホームでは、横浜市内の対象物件について売主様の仲介手数料を無料とし、現地調査・書類作成費用33万円（税込）で対応しています。

両者を比較すると、次のようになります。

この条件では、仲介関連費用に89万1,000円の差が生まれます。

※上限額を請求する場合との比較例です。当社の売却プランは対象物件・適用条件があります。登記費用・税金などは含みません。

不動産を売却する場合、売買価格が同じであれば、仲介関連費用が少ないほど売主様の手取り額は増えることになります。

ただし、費用だけでなく、どの程度の価格で売却できるのか、どのような販売活動を行うのかも重要です。

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6. 仲介手数料以外に請求される費用は、どこまでが妥当？

不動産売買の仲介手数料を比較するときに、もう一つ注意していただきたいことがあります。

それは、不動産会社へ支払う費用と、その他の諸費用を分けて考えることです。

例えば、次のような費用があります。

※実際に必要な費用は物件や取引条件によって異なります。

私が購入者の立場で見積書を確認するなら、特に次の3点を重視します。

1つ目は、仲介手数料が税込でいくらなのか。

2つ目は、仲介手数料以外に、不動産会社独自の費用が設定されていないか。

3つ目は、それらの費用が、どのような業務やサービスの対価なのか。

通常の仲介業務に含まれる契約書類の作成や物件調査などについて、特別な依頼がないのに別途高額な費用を請求される場合は、その根拠を確認する必要があります。

仲介手数料が無料という広告だけで判断するのではなく、実際に支払う総額を比較しましょう。

7. 仲介手数料の相場についてよくある質問

Q. 不動産売買の仲介手数料は、売主と買主の両方が払うのですか？

不動産会社の仲介によって売買契約が成立する場合、売主・買主の双方が、それぞれ仲介手数料を負担することがあります。

同じ不動産会社が売主側・買主側の双方を仲介し、双方から報酬を受け取るケースもあります。

ただし、双方が必ず上限額を支払うわけではありません。

売主側のみが報酬を負担する場合や、買主側の仲介手数料を無料にする場合もあります。

Q. 3,000万円の不動産の仲介手数料はいくらですか？

一般的な売買仲介では、105万6,000円（税込）が法定上限額です。

ただし、建物の売買代金に消費税が含まれている場合は、その消費税相当額を除いた価格で計算するため、上限額が異なることがあります。

Q. 建売住宅は仲介手数料がかからないと聞きましたが、本当ですか？

建売住宅でも、仲介会社を通して購入する場合は仲介手数料が必要になることがあります。

一方、売主から直接購入する場合には、仲介会社が介在しないため仲介手数料は発生しません。

また、仲介会社が入っていても無料で購入できる場合があります。

Q. 中古マンションの仲介手数料は新築より高いのですか？

中古マンションだから仲介手数料の料率が高くなるということはありません。

仲介手数料の通常の計算式は同じです。

ただし、新築マンションは売主から直接購入する取引が多い一方、中古マンションは仲介会社が入る取引も多いため、実際の負担が異なることがあります。

Q. 土地の仲介手数料にも消費税がかかりますか？

はい。土地の売買代金自体は消費税の非課税取引ですが、仲介サービスの報酬には消費税がかかります。

Q. 仲介手数料はいつ支払いますか？

一般的には、売買契約時に半額、決済・引渡し時に残りの半額を支払うケースがあります。

決済時に一括で支払う会社もあります。

報酬の発生や契約解除時の取扱いについても、媒介契約の内容を事前に確認しておきましょう。

Q. 仲介手数料無料の不動産会社は信用できますか？

仲介手数料が無料だからという理由だけで、信用できない会社と判断することは適切ではありません。

大切なのは、無料になる理由、対象物件、別途費用、物件調査や契約手続きのサポート内容などを確認することです。

詳しくは、仲介手数料無料のデメリットと注意点で解説しています。

8. 横浜市で仲介手数料を抑えて家を購入・売却するなら

ここまで、不動産売買における仲介手数料の相場を解説してきました。

数千万円の不動産売買では、仲介手数料だけで100万円以上になることもあります。

一方、仲介する不動産会社の料金設定や物件の取引条件によっては、その費用を抑えられる場合があります。

COCOマイホームでは、横浜市を中心に、不動産購入時の仲介手数料が無料または半額となる物件をご紹介しています。

SUUMOやアットホームなどで気になる物件を見つけた方は、その物件のURLをお送りいただければ、仲介できるかどうか、仲介手数料が無料・半額の対象となるかを確認します。

例えば、

「この3,000万円の中古マンションは、仲介手数料がいくらになりますか？」

「この建売住宅を仲介手数料無料で購入することはできますか？」

「この土地は、仲介手数料を半額にできますか？」

といったお問い合わせでも構いません。

物件を決める前に仲介手数料を確認しておくことで、購入予算をより正確に把握できます。

仲介手数料が無料・半額になるか、物件URLを送って確認する

また、不動産の売却を検討されている方には、売却価格だけでなく、仲介関連費用や売却後の手取り額についてもご案内しています。

売却時の仲介手数料と当社の料金を確認する

まとめ｜仲介手数料は相場だけでなく、実際の支払額を確認することが大切

不動産売買の仲介手数料について、重要なポイントを整理します。

• 一般的な売買では「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が法定上限額の目安

• 土地・戸建て・建売住宅・中古マンションでも、基本の計算式は同じ

• 建売住宅など建物に消費税が含まれる場合は、税額を除いて計算する

• 800万円以下の宅地・建物には33万円（税込）の上限特例がある

• 仲介手数料は法律で決められた定価ではなく、無料・半額も可能

• 仲介手数料以外の費用やサポート内容も比較する

不動産の購入・売却では、仲介手数料の金額だけでなく、価格交渉、物件調査、住宅ローン、契約条件など、さまざまな要素が関係します。

だからこそ、仲介手数料を安くすることと、必要なサポートを受けることの両方を重視していただきたいと思います。

横浜市で不動産の購入・売却をご検討中の方は、COCOマイホームへお気軽にご相談ください。

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参考資料

国土交通省｜不動産取引の仲介手数料について

国土交通省｜宅地建物取引業法関係

この記事の監修者

株式会社COCOマイホーム 代表取締役 町田章弘

宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー。

不動産業界で20年以上の実務経験を持ち、大手不動産仲介会社やハウスメーカーでの勤務を経て、現在は横浜市を中心に住宅の購入・売却をサポートしています。

価格交渉、住宅ローン相談、物件調査、住み替えなど、実際の取引経験をもとに不動産購入・売却に役立つ情報を発信しています。

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