横浜市で家の査定を考えたら｜家はいくらで売れる？査定額の見方と売却事例 | 横浜市の不動産売却なら株式会社COCOマイホーム | 社長が教える！不動産の知恵袋

「横浜市にある自宅は、今いくらくらいで売れるのだろう？」

「古い家だけれど、査定してもらう価値はある？」

「不動産会社によって査定額が違うのはなぜ？」

横浜市で家の査定を検討されている方の中には、このような疑問をお持ちの方もいらっしゃると思います。

こんにちは。株式会社COCOマイホーム代表の町田です。

私は20年以上、不動産売買に携わり、横浜市を中心に住宅の購入・売却をお手伝いしてきました。

家の査定で私が特に重要だと考えていることがあります。

それは、査定額が高いことと、実際に高く売れることは別だということです。

実際に当社へご相談いただいたお客様の中には、当初6,000万円で売り出したものの、4,500万円まで値下げしても買い手が見つからなかった方がいらっしゃいました。

その物件では、単に販売価格を下げるだけでは解決できない問題がありました。

この記事では、横浜市で家の査定を受ける際に知っていただきたい価格の考え方と、査定会社を見極めるポイントを、実際の取引事例を交えながら解説します。

まずは自宅の価値だけ知りたい方も、売却を決めている方も、判断材料としてご活用ください。

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1. 横浜市で家を査定するとき、最初に知っておきたい3つの価格

家の査定で最も誤解されやすいのは、不動産会社が提示する査定価格を「実際に売れる金額」だと思ってしまうことです。

不動産の売却には、大きく分けて3つの価格があります。

例えば、不動産会社から3,500万円という査定価格を提示されたとします。

売主様が少し高めの価格から販売を始めたいと考え、3,680万円で売り出すこともあります。

その後、購入希望者との価格交渉によって3,450万円で契約が成立することもあるでしょう。

これは説明のための仮定ですが、実際の不動産取引でもこのように価格が変化します。

大切なのは、査定価格が高い会社を選ぶことではなく、その価格で購入する人が現れると考えられる根拠を確認することです。

査定額を提示してもらう際は、周辺のどの成約事例を参考にしたのか、その物件との違いをどのように補正したのか、確認することをおすすめします。

2. 横浜市の家査定では、土地の条件によって価格が大きく変わる

横浜市の戸建てを査定するとき、築年数や建物面積だけでは判断できない点があります。

特に重要なのが、土地の個別条件です。

① 坂道・高低差・擁壁の状況

横浜市には丘陵地の住宅街が多く、道路と敷地の間に高低差がある住宅も見られます。

例えば、同じエリアで、同じ広さの土地が2つあったとします。

一方は平坦な整形地、もう一方は道路より高い位置にあり、大きな擁壁で支えられている土地です。

この2つを土地面積だけで同じように評価することは適切ではありません。

擁壁の構造や状態、再建築時の工事の必要性、車の出し入れ、日常生活での利便性などによって、購入希望者が支払える価格は変わる可能性があります。

ただし、高台にあること自体が必ずしもマイナスとは限りません。眺望や日当たりが評価される物件もあります。

重要なのは、それぞれの長所と短所を個別に確認することです。

② 道路の種類と再建築の可否

私が横浜市内の戸建てを調査する際、特に重視しているのが道路との関係です。

建物の前に道路のような通路があっても、建築基準法上の道路に該当するとは限りません。

接道状況によっては、建物を取り壊した後に再建築できない場合があります。

また、私道の権利関係や道路幅員によって、建て替えの際に制約が生じることもあります。

こうした条件は、購入希望者の住宅ローン審査や購入判断に影響する可能性があります。

築年数や立地条件が似ていても、再建築の可否が異なれば、同じ査定額になるとは限らないのです。

③ 建物の古さだけで判断しない

築30年、40年、50年と経過した住宅でも、土地の条件や建物の状態によって売却の可能性は変わります。

例えば、建物に十分な利用価値が残っている場合と、解体して土地として販売する場合では、想定する買主層や必要な費用が異なります。

古い家だからといって、査定前に解体や大規模なリフォームをする必要はありません。

費用をかけたとしても、その金額がそのまま売却価格に上乗せされるとは限らないからです。

まずは現状のまま査定を受け、建物を生かした売却と、土地としての売却のどちらに可能性があるのかを検討する方が合理的です。

3. 実際の売却事例｜6,000万円で売り出した家が、4,500万円でも売れなかった理由

ここで、当社が実際に対応した売却事例をご紹介します。

あるお客様は、別の不動産会社で1年以上にわたり売却活動を行っていました。

当初の売出価格は6,000万円です。

しかし、なかなか購入希望者が現れず、段階的に価格を引き下げ、最終的に4,500万円で販売しても成約に至りませんでした。

そこで、COCOマイホームへご相談をいただきました。

私たちが現地や関係書類を確認したところ、売却が難航している背景には、価格以外の問題があることが分かりました。

• 現状では再建築が難しいこと

• 建物に法令適合性の問題があったこと

• 一般の購入者が住宅ローンを利用しにくい状況だったこと

これらは、一般的な住宅購入者にとって購入判断を大きく左右する条件です。

売出価格を下げれば解決するという問題ではありませんでした。

そこで、一般の購入希望者へ販売を続ける方法だけではなく、専門の不動産業者に買い取ってもらう方法をご提案しました。

結果として、4,200万円で業者買取が成立しました。

※当初の6,000万円は売出価格であり、その金額で成約できると保証された査定価格ではありません。

もちろん、最初から4,200万円でしか売れない物件だったと断定することはできません。

しかし、結果として、長期間成約に至らなかった原因を調査し、売却方法を変更することで取引を成立させることができました。

この事例で重要なのは、査定額や売出価格の高さではなく、物件の問題を把握したうえで実現可能な売却方法を提案することです。

私は、不動産会社が査定をする際には、売れる可能性だけでなく、売却が難しくなる要因についても説明するべきだと考えています。

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4. 家の査定額だけでなく「売却後の手取り額」も確認する

横浜市で家の売却を考える際は、査定額と同じくらい、売却後に手元に残る金額も重要です。

例えば、3,500万円で自宅を売却できたとします。

売却価格が同じであっても、不動産会社へ支払う費用が異なれば、手取り額も変わります。

一般的な仲介手数料の法定上限額で計算した場合と、COCOマイホームの対象物件向けプランを比較すると、次のようになります。

※対象物件の場合の比較です。仲介手数料122.1万円は法定上限額（税込）であり、すべての不動産会社が上限額を請求するわけではありません。

この例では、仲介関連費用に89万1,000円の差が生まれます。

ただし、実際の売却ではこのほかにも、住宅ローン残債、登記関係費用、印紙税、必要に応じた測量費用、譲渡所得税などが関係します。

そのため、単に「3,500万円で売れそうです」と伝えるだけでは、売主様が安心して売却を判断するための情報として十分ではありません。

私たちは、売却価格だけでなく、売却後にどの程度のお金が残るのかという視点も大切にしています。

COCOマイホームでは、横浜市内の対象物件について、売主様の仲介手数料を無料とし、現地調査・書類作成費用33万円（税込）で対応するプランをご用意しています。

COCOマイホームの売却サポートと料金はこちら

5. 家の査定を依頼するとき、確認してほしい5つのこと

家の査定を依頼する際には、次の点を確認することをおすすめします。

① 近隣で実際に売れた物件を参考にしているか

現在売り出されている物件の価格と、実際に成約した価格は同じではありません。

可能であれば、近隣の成約事例と比較して説明してもらいましょう。

② 価格に影響するマイナス要因も説明してくれるか

再建築の可否、道路状況、擁壁、建物の状態、権利関係など、売却に影響する問題があれば、査定段階で把握しておくことが重要です。

③ その価格で売れる見込みの期間はどの程度か

3か月程度での売却を想定した査定価格と、時間をかけて高値を狙う売出価格では意味が異なります。

どの程度の期間での成約を想定しているのかを確認しましょう。

④ 売れなかった場合の選択肢があるか

販売方法や価格を見直すのか、業者買取も検討できるのか。

最初の計画どおりに売れなかった場合の対応も、事前に確認しておくと安心です。

⑤ 売却費用を差し引いた手取り額はいくらか

売却価格だけでなく、仲介関連費用や必要となる諸費用を確認し、最終的な手取り額を試算しましょう。

私は、査定で大切なのは金額を提示することだけでなく、なぜその価格になるのか、どのように売却を進めるのかを説明することだと考えています。

6. 横浜市で家を査定してもらうには何を準備すればよい？

査定を依頼する段階で、すべての書類が揃っている必要はありません。

まずは、次の情報が分かると相談を進めやすくなります。

• 家の所在地

• 戸建て・マンション・土地などの種別

• おおよその築年数と面積

• 現在の利用状況（居住中・空き家など）

• 売却を考えている理由や希望時期

登記事項証明書、購入時の売買契約書、建築図面、測量図などがあれば、より具体的な確認に役立つ場合があります。

ただし、書類が見つからないからといって、相談を諦める必要はありません。

また、まだ売却するか決めていない段階なら、そのことを最初に伝えていただいて構いません。

例えば、

「今すぐ売る予定はありませんが、横浜市にある自宅が現在いくらくらいの価値なのか知りたいです」

といったご相談でも、何を確認すべきかを整理することから始められます。

なお、不動産会社の売却に向けた価格査定と、裁判・財産分与などで用いる正式な評価書の作成は、目的や必要な調査が異なります。費用が発生する業務については、依頼前に確認してください。

7. 横浜市で家の査定を検討している方からよくある質問

Q. 家の査定を依頼したら、必ず売却しなければいけませんか？

いいえ。価格査定を依頼しただけで、必ず売却する義務が生じるわけではありません。

まず現在の価格を把握し、売却するかどうかを検討することもできます。

Q. 築40年・50年の古い家でも査定できますか？

はい。築年数が経過した戸建てでも、土地や建物の状況を確認することで売却価格を検討できます。

建物を利用できるか、土地として売却する方が適切かなど、個別に判断することが重要です。

Q. 住宅ローンが残っている家でも査定できますか？

可能です。

ただし、実際に売却する場合には、原則として住宅ローンの完済や抵当権の抹消が必要になります。

売却見込み額と住宅ローン残高、売却諸費用を比較することが重要です。

Q. 家に住みながら査定や売却を進めることはできますか？

可能です。

居住中の住宅でも、状況に応じて査定や売却活動を進めることができます。

内覧日時や引渡し時期についても、ご希望を確認しながら調整します。

Q. 他の不動産会社で査定を受けていても相談できますか？

はい。

複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠や販売方法を比較することは有効です。

ただし、すでに媒介契約を締結している場合には、契約内容や現在の販売状況を確認する必要があります。

8. 横浜市の家査定・売却相談ならCOCOマイホームへ

COCOマイホームは、横浜市保土ケ谷区に拠点を置く不動産会社です。

私は不動産業界で20年以上の経験があり、住宅の購入・売却に加えて、ハウスメーカーでの勤務経験もあります。

家の査定では、単に土地の面積や築年数から金額を出すだけではなく、物件の状況や売却の目的を確認することが重要だと考えています。

売却方法も一つとは限りません。

一般の購入者に向けて販売する方法が適している場合もあれば、早期売却を優先して業者買取を検討した方がよい場合もあります。

また、住み替えをご希望の場合には、現在の家の売却と新居の購入を一体で考える必要があります。

当社では、実際に3,500万円で旧居を売却し、3,000万円の新居を購入したお客様について、両方の決済日を調整し、仮住まいやつなぎ融資を利用せずに住み替えを実現した事例もあります。

COCOマイホームの実際のサポート事例を見る

まずは、現在の家の価値を知ることから

「横浜市にある家がいくらで売れそうか知りたい」

「他社の査定額が妥当なのか確認したい」

「古い家や再建築が難しい家でも売れるのか相談したい」

「住み替えを考えているので、売却後の手取り額を知りたい」

そのような方は、COCOマイホームへご相談ください。

査定額だけにとらわれず、物件の条件やご希望を踏まえて、どのような売却方法が考えられるかを一緒に整理します。

売却を決める前のご相談でも構いません。まずは現在の状況をお聞かせください。

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参考資料

国土交通省｜不動産情報ライブラリ

不動産の取引価格、地価公示、都市計画、防災情報などを確認できる国の情報サイトです。

この記事の監修者

株式会社COCOマイホーム 代表取締役 町田章弘

宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー。

不動産業界で20年以上の実務経験を持ち、大手不動産仲介会社やハウスメーカーでの勤務を経て、現在は横浜市を中心に住宅の購入・売却をサポートしています。

価格交渉、住宅ローン相談、物件調査、住み替えなど、実際の取引経験をもとに不動産に関する情報を発信しています。

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