離婚で住宅ローンが夫名義の家は財産分与できる？妻が住む・売却する場合の注意点 | 横浜市の不動産売却なら株式会社COCOマイホーム | 社長が教える！不動産の知恵袋

こんにちは。株式会社COCOマイホームの町田です。

離婚を考えたとき、特に判断が難しいのが、夫名義で住宅ローンが残っている自宅をどうするかという問題です。

「夫名義の家だから、妻には財産分与の権利がないのでは？」

「住宅ローンが残っているけれど、妻と子どもが住み続けられる？」

「家を売却した場合、妻はいくら受け取れる？」

このような疑問について、最初に結論をお伝えします。

結婚後に夫婦の協力で購入した家であれば、夫名義の不動産でも原則として財産分与の対象になります。

ただし、夫名義の住宅ローンを妻が当然に引き継ぐわけではなく、家を売却するか、夫婦のどちらかが住み続けるかによって、必要な手続きも異なります。

私は不動産業界で20年以上、住宅の購入・売却・住宅ローンに携わってきました。

この記事では、一般的な法律の説明だけでなく、不動産売買の実務で重要になる「家の評価額」「売却後の手取り額」「住宅ローンの完済条件」という視点から、夫名義の家の財産分与について解説します。

1．夫名義の家でも、妻は財産分与を受けられる

まず知っていただきたいのは、家の所有名義と財産分与の権利は必ずしも一致しないということです。

例えば、結婚後に購入した家について、

• 不動産の所有名義：夫

• 住宅ローンの契約者：夫

• 毎月の返済：夫の給与から支払い

• 妻：専業主婦として家事や育児を担当

という家庭を考えます。

この場合、夫が購入資金を負担しているように見えますが、妻も家事や育児によって夫婦の生活を支えています。

そのため、夫名義の家であっても夫婦が協力して形成した財産と考えられ、財産分与の対象となるのが原則です。

2026年4月施行の改正民法では、財産の取得・維持への夫婦それぞれの寄与は、その程度が異なることが明らかでない限り、等しいものとして扱うことが明文化されました。

ただし、結婚前から夫が所有していた家や、相続・贈与で取得した財産については例外があります。婚姻後の住宅ローン返済やリフォーム費用の負担なども関係するため、個別の確認が必要です。

2．夫名義の住宅ローンも、妻が半分負担するの？

ここは、財産分与を考えるうえで重要なポイントです。

夫婦で築いた家の価値を分けることと、住宅ローンの返済義務を分けることは別問題です。

住宅ローンの契約者が夫だけであれば、金融機関に対する返済義務は原則として夫にあります。

妻が連帯債務者や連帯保証人になっていなければ、離婚したからという理由だけで、住宅ローンの半分を金融機関へ返済する義務が発生するわけではありません。

反対に、妻が連帯保証人になっている場合は、離婚しても原則として保証人の責任が残ります。

夫婦間で「今後は夫が全額支払う」と取り決めた場合でも、金融機関の契約が自動的に変更されることはありません。

そのため、不動産の登記名義だけでなく、住宅ローン契約書の内容まで確認することが重要です。

3．夫名義の家を売却すると、妻はいくら受け取れる？

財産分与では、家の現在の価値から住宅ローン残高を差し引いた金額が、一つの判断材料になります。

しかし、私が不動産実務の視点から特にお伝えしたいのは、不動産の査定価格と、実際に夫婦で分けられるお金は違うということです。

具体例：査定価格3,600万円、住宅ローン残高3,200万円の場合

次のような家を想定してみましょう。

• 不動産の査定価格：3,600万円

• 住宅ローン残高：3,200万円

• 売却時の諸費用：仮に50万円

売却諸費用50万円は説明用の仮定です。当社の横浜市内の対象物件における現地調査・書類作成費用33万円（税込）と、その他費用17万円を想定しています。実際の諸費用は物件や契約条件によって異なります。

この条件で、売却価格が変わるとどうなるでしょうか。

※譲渡所得税や引っ越し費用等は含みません。財産分与の実際の割合は、ほかの財産や個別事情によって異なります。

いかがでしょうか。

査定価格3,600万円の家でも、実際の売却価格が200万円下がるだけで、夫婦それぞれが受け取れる金額の目安は100万円も変わってしまいます。

さらに3,200万円での売却となれば、住宅ローンと諸費用を支払うために50万円の自己資金が必要になる計算です。

不動産会社の代表として伝えたいこと

不動産会社が提示する「査定価格」は、必ずその価格で売却できることを保証するものではありません。

実際の販売では、購入希望者から価格交渉が入ることもありますし、売却期限によって販売戦略も変わります。

特に離婚による財産分与では、私は次の3つの価格を区別して考えることが大切だと考えています。

① 売出価格

広告に掲載して販売を開始する価格です。購入希望者からの価格交渉を想定して設定する場合もあります。

② 現実的な成約見込み価格

周辺の成約事例、物件の状態、販売期間などから、実際に成約する可能性を検討した価格です。

③ 住宅ローンを完済できる価格

売却代金から住宅ローンの完済額と売却諸費用を支払えるかを判断するための価格です。

この3つを混同したまま財産分与の金額を決めてしまうと、実際に売却した際に予定していた金額が残らず、夫婦間でトラブルになる可能性があります。

なお、家を売却せず一方が取得する場合は、将来の仮定の売却費用を当然に差し引いて財産分与額を決められるわけではありません。実際に売却する場合と、家を保有し続ける場合とでは、評価の考え方が異なることにも注意が必要です。

4．夫名義の家を財産分与する3つの方法

① 家を売却して、残ったお金を分ける

夫婦ともに今の家に住み続ける予定がない場合は、売却によって現金化する方法があります。

住宅ローンを完済できれば、夫名義の住宅ローンを整理し、残ったお金を財産分与の取り決めに従って分配できます。

不動産を現金にすることで、財産の評価額が確定する点がメリットです。

ただし、家の売却を進める前に、売却価格や費用負担について夫婦間で合意しておくことが大切です。

② 夫が住み続け、妻に現金を支払う

夫が家を取得して住み続け、妻には財産分与として現金などを渡す方法です。

例えば、住宅ローンを差し引いた家の正味価値が400万円で、その全額が分与対象となり、夫婦で2分の1ずつ分けるのであれば、妻に200万円相当を分与するという考え方ができます。

ただし、預貯金などのほかの財産も含めて調整することが一般的で、必ず現金200万円を支払うという意味ではありません。

家を保有し続ける場合には、現在の不動産価値を適切に把握することが重要になります。

③ 妻と子どもが住み続ける

子どもの学校や生活環境を変えたくないという理由から、妻と子どもが今の家に住み続ける方法も考えられます。

ただし、最も慎重な判断が必要になる方法の一つです。

特に、夫名義の住宅ローンが残ったまま妻と子どもが居住する場合は、次の点を確認する必要があります。

• 夫が住宅ローンを払い続けられるか

• 夫が転居しても金融機関との契約上問題がないか

• 夫が返済できなくなった場合にどうするか

• 家の所有権を将来どうするか

• 固定資産税や修繕費などを誰が負担するか

夫婦間で居住を認める約束をしても、金融機関との契約条件が変更されるわけではありません。

また、妻が住宅ローンを引き継ぎたい場合は、金融機関の承諾や借り換えの審査などが必要になります。

家に住み続けられることと、将来も安心して住み続けられることは別です。

目先の住環境だけで判断せず、将来的な返済や所有権の問題まで考えることをおすすめします。

5．不動産売却の実務で注意したい3つの落とし穴

ここからは、不動産会社の立場だからこそお伝えしたいポイントです。

落とし穴① 査定価格だけで財産分与額を決めてしまう

不動産会社から3,600万円という査定を受けたとしても、その金額が確定したわけではありません。

特に、離婚時期や引っ越し時期が決まっていて、売却期間に余裕がない場合は注意が必要です。

価格を優先して時間をかけて売却するのか、早期売却を優先するのかによって、現実的な販売条件が変わります。

夫婦間で金額を決める前に、売却にかけられる期間と想定される成約価格を確認しましょう。

落とし穴② 売却価格と住宅ローン残高だけで計算してしまう

住宅ローンを完済して不動産を引き渡す場合、住宅ローン残高だけでなく、完済日までの利息や金融機関所定の手数料なども確認する必要があります。

売買契約を結んでから、実際に売却代金を受け取る決済日までには時間が空くことが一般的です。

そのため、決済日に必要な正確なローン完済額を金融機関へ確認し、抵当権抹消のための書類も準備しなければなりません。

住宅ローン残高と売却価格がほぼ同額という場合は、わずかな売却価格の変動や費用の違いによって、自己資金が必要になる可能性があります。

落とし穴③ 売却することだけ決めて、細かい条件を決めていない

離婚による不動産売却では、「家を売る」という方針だけ合意しても、実際の売却活動が進まないことがあります。

例えば、3,600万円で売り出した家に3,400万円の購入申込みが入ったとします。

夫は早く売却したいと考え、妻はもっと高く売れるまで待ちたいと考えている場合、判断がまとまりません。

その間に購入希望者がほかの物件を契約してしまう可能性もあります。

そのため、売却前に次の内容を整理しておくことをおすすめします。

• どの程度の価格なら売却に応じるか

• 値下げする場合は誰が判断するか

• 売却まで誰が住宅ローンを支払うか

• 内覧に誰が対応するか

• いつまでに家を明け渡すか

• 売却後の費用と残金をどう精算するか

このような条件を事前に整理しておくことが、売却手続きを円滑に進めるうえで重要です。

6．夫が売却に同意していなくても、妻から不動産会社に相談できる？

夫名義の家について、妻から不動産会社へ相場や売却方法を相談すること自体は可能です。

例えば、住所や土地・建物の概要、周辺の売買事例などから、おおよその価格水準を検討することはできます。

ただし、実際の室内状況や建物の状態を確認できなければ、査定の精度には限界があります。

また、査定相談ができることと、不動産を売却できることは別です。

夫が単独所有者の場合、原則として売買契約や所有権移転には夫自身の手続きが必要になります。

妻が一方的に夫名義の家を売却できるわけではありません。

反対に、夫が単独名義であるからといって、売却代金を当然にすべて夫が取得できるとも限りません。

財産分与について意見が対立している場合は、不動産価格の確認と並行して、弁護士へ相談することが適切です。

7．財産分与について話し合う前に確認したい書類

実際に家の扱いを検討する際は、次の書類や情報があると判断しやすくなります。

すべての書類がそろっていなければ相談できないわけではありません。

まずは分かる範囲で情報を整理し、不動産の価値と住宅ローンの状況を把握することが大切です。

8．よくある質問

Q．結婚前に夫が購入した家でも、妻は財産分与を受けられますか？

結婚前に夫が取得した家は、原則として夫の特有財産です。ただし、婚姻後に夫婦の収入から住宅ローンを返済していた場合などは、その貢献が財産分与において考慮される可能性があります。

Q．夫が住宅ローンを支払わなくなったら、妻も家を失いますか？

妻と子どもが夫名義の家に住んでいても、住宅ローンの滞納が続き、担保権が実行されれば、競売などにより住み続けられなくなるおそれがあります。妻が連帯保証人になっているかどうかによってもリスクが異なります。

Q．夫名義の家を妻名義に変更すれば、住宅ローンも妻名義になりますか？

いいえ。不動産の所有名義と住宅ローンの債務者は別です。住宅ローン返済中の名義変更や債務の引継ぎについては、事前に金融機関へ相談する必要があります。

Q．財産分与は離婚後でも請求できますか？

2026年4月1日以降に離婚した場合は、離婚から5年以内であれば、原則として家庭裁判所へ財産分与の申立てができます。2026年3月31日以前に離婚した場合は、従来どおり2年以内です。

Q．夫から妻に家を財産分与すると税金はかかりますか？

財産分与を受けた妻には通常、贈与税はかかりませんが、例外があります。また、家を渡す夫には譲渡所得税が発生する可能性があります。所有権を移す前に税理士へ確認することをおすすめします。

9．まとめ｜夫名義の家は「誰の名義か」だけで判断しないことが大切です

離婚時、住宅ローンも家も夫名義になっていても、婚姻中に夫婦で形成した財産であれば、原則として財産分与の対象になります。

ただし、住宅ローンの返済義務は別の問題であり、家を売るか、夫婦のどちらかが住み続けるかによって検討すべき事項が異なります。

私が不動産売買の立場から最もお伝えしたいのは、財産分与の金額を決める前に、現実的な不動産価値と住宅ローンの完済条件を把握していただきたいということです。

家を売却したときにいくら残るのか。

どちらかが住み続ける場合、その家にどの程度の財産価値があるのか。

この点が明確になれば、今後の選択肢をより具体的に検討できます。

横浜市で離婚に伴う不動産売却を検討されている方へ

株式会社COCOマイホームでは、横浜市を中心に不動産売却のご相談を承っております。

当社では、横浜市内の対象物件について、売却時の仲介手数料を無料とし、現地調査・書類作成費用33万円（税込）で対応しております。抵当権抹消や金融機関の手数料、税金など、個別に発生する費用は別途確認が必要です。

「夫名義の家がいくらで売れるのか知りたい」

「住宅ローンを完済できるのか確認したい」

「売却した場合の手取り額を知りたい」

まだ売却するか決まっていない段階でも、不動産の価格査定や売却方法についてご相談いただけます。

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また、売却後に新しい住まいの購入を検討されている方には、仲介手数料を無料または半額で購入できる物件についてもご案内しております。

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執筆者：株式会社COCOマイホーム 代表取締役 町田章弘

宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー。不動産業界経験20年以上。横浜市を中心に不動産の購入・売却・住み替えをサポート。

※本記事は2026年11月時点の制度に基づく一般的な解説です。財産分与の法的判断、税金、住宅ローン契約の変更などは、弁護士・税理士・金融機関等へご確認ください。記事内の金額例は説明用の仮定であり、実際の取引事例ではありません。

制度・法律に関する参考資料

• 法務省｜離婚を考えている方へ

• 裁判所｜財産分与請求調停

• 住宅金融支援機構｜返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき

• 国税庁｜離婚して土地建物などを渡したとき