不動産の仲介手数料が安い会社はなぜ安い？不動産のプロが教える失敗しない選び方 | 横浜市の不動産売却なら株式会社COCOマイホーム | 社長が教える！不動産の知恵袋

不動産を購入するとき、「できるだけ仲介手数料が安い不動産会社にお願いしたい」と考える方は多いと思います。

一方で、インターネットで仲介手数料無料や半額の不動産会社を見つけても、

「どうしてそんなに安くできるの？」

「安い不動産会社は仕事が雑なのでは？」

「契約直前に別の費用を請求されない？」

と、不安を感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

こんにちは。横浜市で不動産売買の仲介を行っている、株式会社COCOマイホーム代表の町田です。

私は20年以上、不動産業界で住宅の購入・売却に携わってきました。

その経験から、最初にお伝えしたいことがあります。

仲介手数料が安いことと、不動産会社の仕事の質が低いことは、必ずしも関係ありません。

ただし、安くできる理由を十分に説明できない会社や、料金体系が分かりにくい会社については慎重に判断した方がよいでしょう。

この記事では、不動産の仲介手数料が安い仕組みだけでなく、実際に不動産会社へ依頼する際、どのような資料を確認し、何を比較すればよいのかを実務経験に基づいて解説します。

※この記事は主に住宅購入時の売買仲介を対象としています。賃貸物件とは仲介手数料の制度や仕組みが異なります。

1. 不動産の仲介手数料が安い会社は本当にお得なのか？

結論から申し上げると、同じ物件を、同じ購入条件と必要なサポート内容で購入できるのであれば、仲介手数料が安い会社を選ぶことには大きな経済的メリットがあります。

例えば、仲介手数料の計算対象となる売買価格が4,000万円の場合、一般的な売買仲介の手数料上限は138万6,000円（税込）です。

同じ4,000万円の物件でも、不動産会社によって100万円以上の差が生まれることがあります。

ただし、ここで見落としてはいけないのが、仲介手数料以外の費用と、実際に提供されるサービスです。

例えば、仲介手数料が無料でも、別途30万円のサポート費用が発生するのであれば、その会社への支払額は0円ではありません。

また、物件調査や住宅ローンの手続きについて、どこまで対応してくれるのかも確認する必要があります。

比較すべきなのは、仲介手数料の数字だけではなく、実際に支払う金額と、その対価として受けられるサービスです。

2. 不動産の仲介手数料が安い理由とは？主な4つの仕組み

仲介手数料を安くできる理由は、不動産会社によって異なります。

① 売主側から仲介会社に報酬が支払われる

住宅購入で仲介手数料を無料にできる理由の一つが、売主側から報酬を受け取れる取引です。

不動産売買では、売主側と買主側の双方から仲介会社に報酬が支払われるケースがあります。

例えば、新築戸建てを販売している不動産会社が、購入者を紹介した仲介会社に報酬を支払う取引条件になっている場合です。

この場合、買主から仲介手数料を受け取らなくても、仲介会社は売主側から報酬を得られることがあります。

これは、不動産会社が無報酬で仕事をしているという意味ではありません。

報酬を支払う人が異なるということです。

ただし、売主が不動産会社だからといって、必ず無料にできるわけではありません。売主側の報酬条件や取扱方法は物件ごとに異なります。

② 広告費や店舗運営費を抑えている

不動産会社の経費は、物件の調査費用や人件費だけではありません。

店舗の家賃、広告掲載費、営業活動費など、さまざまな費用が発生します。

一方、現在の不動産購入では、買主自身がSUUMOやアットホームなどで物件を探してから、不動産会社に問い合わせることも一般的です。

このような場合、購入者が希望する物件を探すための広告費や営業活動費を抑えられる可能性があります。

業務の効率化によって経費を削減し、その分を仲介手数料の割引に反映することは、合理的な経営判断の一つです。

③ 仲介手数料を定額や半額に設定している

仲介手数料について、法律で定められているのは原則として上限額です。

必ずその上限額を請求しなければならないわけではありません。

例えば、一般的な売買仲介で、仲介手数料の計算対象となる物件価格が400万円を超える場合、上限額は次の速算式で計算できます。

（物件価格×3％＋6万円）×1.1

※課税事業者の場合。建物に消費税が含まれる売買では、その消費税相当額を除いた価格を計算対象とします。800万円以下の宅地建物には、別の報酬上限の特例があります。

この範囲内であれば、不動産会社が独自に半額や定額の料金を設定することは可能です。

そのため、仲介手数料が安いこと自体は違法でも不自然でもありません。

④ 仲介手数料と別のサービス費用を分けている

注意していただきたいのが、仲介手数料以外に会社独自の費用が発生するケースです。

例えば、

• 住宅ローン手続きの代行費用

• 契約サポート費用

• 事務手数料

• 特別な調査に関する費用

などです。

これらの費用が設定されていること自体で、不適切な会社と判断することはできません。

重要なのは、具体的にどのような業務の対価なのか、通常の媒介業務に含まれる内容との違いは何か、事前に明確に説明されているかという点です。

仲介手数料だけを安く見せて、実際には他の名目で高額な費用が発生するのであれば、安い会社を選んだ意味が薄れてしまいます。

3. 不動産の仲介手数料が安い会社を比較するときは、同じ物件で見積もりを取る

ここからは、実際に不動産仲介を行っている立場として、特におすすめしたい比較方法をご紹介します。

それは、同じ物件について、複数の不動産会社に条件を確認することです。

異なる物件で仲介手数料を比較しても、物件価格や売主側の取引条件が違うため、正確に比較することができません。

例えば、4,000万円の物件を購入する場合に、次のような見積もりが出たとします。

※説明用の仮定の金額です。登記費用、税金、住宅ローン関連費用などは含みません。

この例では、仲介手数料が無料のB社でも、22万円の別費用が発生します。

それでも、A社と比較すると116万6,000円安くなっています。

このように、別途費用があるからといって必ず損になるわけではありません。

反対に、無料という言葉だけで得だと判断することも適切ではありません。

同じ物件、同じ売買価格、同じ条件で比較することが重要です。

4. 不動産会社の代表が考える、依頼前に確認すべき5つの資料と説明

私が購入者の立場で仲介会社を比較するなら、手数料の安さだけでは決めません。

次の5点について、具体的な説明や資料を確認します。

① 仲介手数料の金額と適用条件

まず確認したいのは、その物件で仲介手数料がいくらになるのかです。

「最大無料」「無料対象物件あり」という広告だけでは、実際の金額は分かりません。

確認するのは次の内容です。

• その物件を実際に仲介できるか

• 仲介手数料はいくらか（税込）

• 無料・半額になる条件は何か

• どの段階で金額が確定するか

可能であれば、口頭だけでなく、メールや見積書など記録に残る形で確認しておくことをおすすめします。

② 購入諸費用の明細

不動産会社から受け取る資金計画書や諸費用の見積書では、費用の支払先を分けて確認してください。

例えば、司法書士に支払う登記関連費用、金融機関に支払う融資事務手数料、税金などは、不動産会社の仲介手数料とは異なる費用です。

一方、不動産会社独自の事務手数料やローン代行費用などがある場合は、その内容を詳しく確認する必要があります。

会社独自の費用と、第三者に支払う費用を分けて比較することがポイントです。

なお、税金や登記関連費用などは見積もり段階で概算となる場合があります。

③ 物件調査で何を確認するのか

これは、私が特に重視している部分です。

住宅購入では、物件の価格や間取りだけでは判断できない問題があります。

横浜市内の土地や戸建てであれば、道路の種類や接道状況、私道の権利関係、境界、擁壁、建築上の制限などです。

例えば、敷地の前に道路のような通路があっても、建築基準法上の道路に該当するとは限りません。

また、高低差のある土地では、擁壁の状況や安全性に関する確認が重要になることがあります。

中古マンションであれば、管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の状況、過去の大規模修繕履歴なども確認したい項目です。

もちろん、これらは仲介手数料が高い会社でも安い会社でも、必要に応じて確認すべき内容です。

しかし、購入者からすれば、手数料が安くても物件に重大な問題を見落としてしまっては意味がありません。

「安いから調査しなくてもよい」という考え方ではなく、何を調査し、どのような資料に基づいて説明してくれるのかを確認することが大切です。

④ 住宅ローンの相談体制

住宅ローンについても、会社ごとに対応内容が異なります。

金融機関を紹介するだけなのか、それとも借入条件を整理し、複数の金融機関を比較する相談にも対応しているのか。

特に自営業の方、転職直後の方、借入れがある方などは、金融機関によって審査結果が異なることがあります。

仲介手数料を数十万円節約できても、住宅ローンの借入条件を十分に検討せず、購入後の負担が大きくなってしまっては本末転倒です。

住宅ローンに不安がある方ほど、仲介手数料だけでなく、担当者の融資に関する経験も確認していただきたいと思います。

⑤ 契約から引渡しまでの担当者と業務範囲

不動産購入では、売買契約が成立すれば終わりではありません。

住宅ローンの本審査、必要書類の準備、残代金決済、所有権移転登記、物件の引渡しなど、さまざまな手続きがあります。

また、契約前には重要事項説明や売買契約書の内容を十分に確認する必要があります。

仲介手数料が安い会社を選ぶ際は、これらの手続きを誰が担当し、どこまでサポートしてくれるのかも確認しましょう。

5. 実際の購入事例｜仲介手数料無料でも、価格交渉と住宅ローン相談はできる

ここで、COCOマイホームが実際に対応した中古マンションの購入事例をご紹介します。

お客様は、すでにお住まいだったマンションの別のお部屋が売りに出されたことを知り、その購入を希望されていました。

当初の販売価格は3,180万円です。

ご相談をいただき、物件の内覧や購入条件の確認を進めました。

しかし、お客様は自営業で、住宅ローンの審査が簡単ではない状況でした。

そこで、複数の金融機関で審査を進め、最終的に3行目の金融機関で融資承認を得ることができました。

さらに、売主様との価格交渉によって、販売価格を100万円引き下げることにも成功しました。

結果は以下のとおりです。

仲介手数料108万2,400円は、契約価格3,080万円に対する法定上限額で計算した金額です。

この事例でお伝えしたいのは、仲介手数料が無料になったことだけではありません。

物件が気に入ったとしても、住宅ローンの融資承認を得られなければ、原則としてそのまま購入を進めることはできません。

また、価格交渉が成立するかどうかによっても、購入に必要な資金は変わります。

つまり、購入者にとって重要なのは、仲介手数料を安くすることだけでなく、希望する物件を無理のない条件で購入できるようにすることなのです。

仲介手数料無料と、価格交渉や住宅ローンのサポートは両立する場合があります。

ただし、同じ値下げ額や融資承認が得られることを保証するものではありません。

実際のご相談内容と成約までの経緯は、COCOマイホームのお客様のサポート事例で詳しくご紹介しています。

6. 安い不動産会社に依頼する前に、実際に聞いてほしい質問

気になる不動産会社を見つけたら、次のように質問してみてください。

「購入を検討している物件があります。この物件を御社で仲介していただく場合、仲介手数料はいくらになりますか。また、御社に支払う費用がほかにあれば、すべて教えてください。物件調査や価格交渉、住宅ローンの相談も対応していただけますか？」

それに対して、具体的な金額や対応内容を分かりやすく説明してくれるかどうかが、一つの判断材料になります。

もちろん、問い合わせ段階では売主側の取引条件を確認できていないこともあります。

その場合、即答できないこと自体が問題なのではありません。

確認が必要な理由を説明し、調査後に回答してくれるかが重要です。

反対に、費用の内訳を質問しても明確な回答がなく、急いで申込みや契約を求められるような場合は慎重に判断した方がよいでしょう。

すでに別の仲介会社へ購入を依頼している場合には、媒介契約の内容や交渉の進行状況も確認してください。途中で仲介会社を変更することで、トラブルが生じる場合もあります。

7. 売却の仲介手数料が安い会社を探している場合は？

ここまでは主に不動産を購入する場合について説明しました。

では、不動産を売却する場合はどうでしょうか。

売却時も仲介手数料を安くすることは可能です。

ただし、売却では購入時とは異なる点を確認する必要があります。

特に重要なのが、販売活動の内容、他社からの購入希望者への対応、売出価格の根拠、売却価格と手数料を差し引いた最終的な手取り額です。

例えば、仲介手数料が無料でも、相場より大幅に安く売却してしまえば、結果として損をすることがあります。

そのため、売却では仲介手数料だけでなく、売却価格と売却方法の妥当性を確認することが重要です。

COCOマイホームでは、対象となる不動産の売却仲介手数料を無料とし、現地調査・書類作成費用33万円（税込）で対応するプランをご用意しています。

詳しい条件は、COCOマイホームの売却サポートをご確認ください。

8. 横浜で仲介手数料が安い不動産会社を探している方へ

COCOマイホームでは、横浜市を中心に、購入時の仲介手数料を無料または半額でご案内できる売買物件を取り扱っています。

すべての物件が無料になるわけではありませんが、対象物件については、買主様から仲介手数料をいただかずに対応しています。

SUUMO、アットホーム、LIFULL HOME'Sなどに掲載されている物件でも、当社でご紹介できる場合があります。

すでに気になる物件を見つけている方は、その物件のURLをお送りください。

仲介可能かどうか、無料・半額の対象になるかを確認してご案内いたします。

また、当社では仲介手数料の節約に加え、購入価格の交渉、物件調査、住宅ローンのご相談、売買契約から引渡しまでサポートしています。

仲介手数料の安さだけでなく、購入後も納得して暮らせる住まい選びを大切にしています。

COCOマイホーム｜仲介手数料無料・半額の購入サポートはこちら

まとめ｜不動産の仲介手数料が安い会社は、料金の理由と仕事の中身で選ぶ

不動産の仲介手数料が安い会社には、それぞれ安くできる理由があります。

売主側から報酬を受け取れる場合もあれば、業務の効率化や料金体系の工夫によって割引している場合もあります。

大切なのは、安いから安心、あるいは安いから危険と決めつけないことです。

同じ物件について、仲介手数料、別途費用、物件調査、住宅ローン相談、契約から引渡しまでのサポートを比較してください。

不動産は、一度購入すると簡単には買い替えられない大きな資産です。

100万円の仲介手数料を節約することも大切ですが、そのために必要な調査や確認を省いてしまっては意味がありません。

反対に、必要なサポートを受けられるのであれば、仲介手数料を安くすることは合理的な選択です。

不動産会社の知名度や広告の印象だけではなく、実際の条件と仕事の内容で判断していただきたいと思います。

横浜市で不動産購入をご検討中の方は、COCOマイホームにもお気軽にご相談ください。

関連記事

• 不動産購入の仲介手数料を安くする5つの方法

• 仲介手数料無料のデメリット7選｜注意点と失敗しない選び方

• 仲介手数料無料の不動産会社ランキングは信用できる？

参考資料

国土交通省｜不動産取引に関するお知らせ

執筆者

株式会社COCOマイホーム 代表取締役 町田章弘

横浜市保土ケ谷区に拠点を置く不動産会社。20年以上の不動産業界経験をもとに、住宅の購入・売却、価格交渉、住宅ローン相談、物件調査などを行っています。

不動産の仲介現場で得た経験と実際の取引事例をもとに、住宅購入・売却に役立つ情報を発信しています。