横浜市の築40年・築50年マンションは売れる？価格を左右する条件を解説 | 横浜市の不動産売却なら株式会社COCOマイホーム | ブログ

こんにちは。

COCOマイホームの町田です。

「築40年以上のマンションはもう売れないのでは？」

「築50年になる前に売却した方がいい？」

このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃると思います。

結論から申し上げると、築40年・築50年のマンションでも売却は可能です。

ただし、築浅マンションと比べると、耐震性能や建物全体の管理状況、今後の修繕費用などが、購入希望者の判断に大きく影響する場合があります。

今回は、横浜市内の築古マンションを売却する際に確認しておきたいポイントについて解説します。

築40年・築50年のマンションは本当に売れる？

マンションの売却価格は、単純に築年数だけで決まるわけではありません。

例えば、同じ築45年であっても、次のような違いがあります。

・駅から徒歩5分のマンション

・駅からバスで15分のマンション

・大規模修繕が適切に行われているマンション

・修繕積立金が不足しているマンション

・エレベーターがあるマンション

・エレベーターのない高層階の住戸

当然ながら、購入希望者からの評価は同じではありません。

また、横浜市内でも、保土ケ谷区、旭区、神奈川区、泉区、港南区など、地域によって住宅需要は異なります。

重要なのは、「築年数が古いから売れない」と判断するのではなく、そのマンションの条件に合った価格と販売方法を検討することです。

1．旧耐震基準か新耐震基準か

築古マンションを売却する際、まず確認したいのが耐震基準です。

一般に、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物には、新耐震基準が適用されています。

ここで重要なのは、建物が完成した日ではなく、原則として建築確認を受けた日で判断することです。

2026年時点で築40年のマンションは、おおむね1986年竣工となるため、新耐震基準で建築されている可能性が高いと考えられます。

一方、築50年のマンションはおおむね1976年竣工となり、旧耐震基準の建物である可能性が高くなります。

ただし、旧耐震基準の建物であっても、耐震診断や耐震改修の実施状況によって評価が変わります。

また、新耐震基準だからといって、建物の安全性が無条件に保証されるわけではありません。

建築確認関係の資料や耐震診断の記録を確認することが大切です。

※住宅ローン控除の判断： 原則1982年1月1日以降に建築された住宅、または所定の耐震基準への適合が証明された住宅のため注意が必要です。

2．管理組合と修繕積立金の状況

中古マンションの購入希望者が確認する重要なポイントの一つが、建物の管理状況です。

室内がきれいにリフォームされていても、建物全体の修繕が適切に行われていなければ、将来的な負担が懸念されます。

具体的には、次のような項目を確認します。

・長期修繕計画が作成されているか

・大規模修繕工事の実施履歴

・屋上防水や給排水管の修繕状況

・修繕積立金の残高

・管理費・修繕積立金の滞納状況

・今後の積立金値上げや一時金徴収の予定

例えば、現在の修繕積立金が安くても、将来的に大幅な値上げが予定されていれば、購入希望者にとっては負担となります。

反対に、築年数が古くても、計画的な修繕が実施されているマンションは、その管理状況を購入希望者に説明することができます。

3．駅からの距離と周辺環境

横浜市内には、駅から徒歩圏内のマンションだけでなく、バス利用が前提となる住宅団地や、坂道の多い住宅地に建つマンションもあります。

こうした立地条件は、築古マンションの売却価格を検討するうえで重要です。

特に、購入希望者の年齢や家族構成によって、駅までの距離、坂道、スーパーや医療施設へのアクセスなどの評価は変わります。

例えば、駅から距離があっても、周辺に生活施設が充実しているマンションであれば、その利便性を購入希望者へアピールできます。

単に最寄り駅からの距離を示すだけでなく、実際の生活環境を伝えることも大切です。

4．室内のリフォーム状況

築40年・築50年のマンションでは、室内の状態も価格に影響します。

特に、キッチン、浴室、トイレ、給排水設備などの状態は、購入希望者が気にする部分です。

ただし、古いマンションだからといって、必ず全面リフォームしてから売却した方がよいわけではありません。

購入後に自分好みにリフォームしたい方もいます。

また、建物の構造や管理規約によっては、間取り変更や設備交換に制限がある場合もあります。

まずは現状のままで査定を受け、リフォーム費用と価格上昇の見込みを比較することをおすすめします。

5．住宅ローンを利用できるか

築古マンションでは、購入希望者が住宅ローンを利用できるかどうかも重要です。

金融機関によっては、築年数、耐震性能、担保評価、管理状況などを審査するため、希望どおりの借入れが難しくなる場合があります。

特に旧耐震基準のマンションでは、耐震診断の結果や建物の状況が重要になることがあります。

住宅ローンの選択肢が限られると、購入できる方の範囲が狭くなる可能性があります。

売却前に、物件の条件と想定される購入者層を把握しておくと、販売方針を立てやすくなります。

横浜市の築古マンションはいくらで売れる？

築年数だけで、売却価格を一律に決めることはできません。

例えば、同じマンション内でも、階数、方位、眺望、専有面積、室内の状態によって価格が異なる場合があります。

また、現在売り出されている価格が、実際に成約する価格とは限りません。

適正価格を判断する際には、以下の3点を比較することが大切です。

1. 同じマンション内の過去の成約事例

2. 近隣の類似マンションの成約事例

3. 現在売り出されている競合物件の価格と販売期間

築50年のマンションは今すぐ売った方がいい？

必ずしもすぐに売却する必要はありません。

ただし、長期間所有する場合には、次の点を確認することをおすすめします。

・今後の大規模修繕や設備更新の予定

・修繕積立金の増額の可能性

・管理組合の運営状況

・建替えや敷地売却などの検討状況

・将来の売却需要

築年数が進むほど、建物の維持管理に関する検討事項が増える可能性があります。

居住予定がなく、将来売却するつもりであれば、現在の査定価格を把握したうえで保有継続のメリットを判断するとよいでしょう。

よくある質問

Q．築50年のマンションでも住宅ローンを使って購入できますか？

利用できる場合があります。ただし、金融機関や建物の耐震性能、管理状況などによって審査結果は異なります。

Q．旧耐震基準のマンションは売却できませんか？

旧耐震基準でも売却は可能です。ただし、耐震性能や融資条件などが価格と買主層に影響することがあります。

Q．築古マンションはリフォームしてから売った方がいいですか？

必ずしもそうとは限りません。

現状での査定価格とリフォーム後の予想価格、工事費用を比較して判断することが重要です。

まとめ｜築年数だけで売却を諦める必要はありません

横浜市内の築40年・築50年のマンションでも、立地や管理状況、販売価格によって売却は十分に検討できます。

特に築古マンションは、同じ築年数というだけで比較せず、それぞれの特徴を適切に評価することが大切です。

株式会社COCOマイホームは、横浜市保土ケ谷区を拠点に、旭区・神奈川区・泉区・港南区など、横浜市を中心とした不動産売却をサポートしています。

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