離婚に伴う不動産売却で確認しておくこと｜住宅ローン・名義・財産分与を解説 | 横浜市の不動産売却なら株式会社COCOマイホーム | ブログ

こんにちは！ＣＯＣＯマイホームの町田です。

離婚に伴い、自宅やマンションを売却することになったものの、

「住宅ローンが残っていても売却できるのか」

「夫婦のどちらか一方の名義でも、勝手に売却できるのか」

「売却代金はどのように分ければよいのか」

と悩まれる方は少なくありません。

離婚に伴う不動産売却では、通常の売却手続きに加えて、所有名義、住宅ローン、財産分与、売却後の住まいなどを夫婦間で調整する必要があります。

話し合いが不十分なまま売却を進めると、売却価格や費用負担、残った住宅ローンの扱いを巡ってトラブルになる可能性があります。

この記事では、離婚に伴って不動産を売却するときに確認しておきたいポイントや、売却の進め方について分かりやすく解説します。

離婚に伴う不動産売却で最初に確認すること

離婚に伴って家を売る場合は、最初に次の5点を確認しましょう。

・不動産の所有名義

・住宅ローンの契約内容

・現在の住宅ローン残高

・不動産の査定価格

・売却後の代金や費用の分け方

特に注意が必要なのは、登記上の所有者と、住宅ローンの契約者が同じとは限らないことです。

例えば、次のような組み合わせがあります。

・夫の単独名義・夫の単独ローン

・夫婦の共有名義・夫の単独ローン

・夫婦の共有名義・夫婦のペアローン

・夫婦の共有名義・妻が連帯債務者

・夫の単独名義・妻が連帯保証人

名義やローンの組み方によって必要な手続きが変わるため、まずは登記事項証明書や住宅ローンの契約書を確認することが大切です。

1．不動産の所有名義を確認する

不動産の所有者は、法務局で取得できる登記事項証明書で確認できます。

夫婦で購入した家であっても、必ずしも夫婦の共有名義になっているとは限りません。

登記上の名義には、主に次の2種類があります。

単独名義

夫または妻のどちらか一方だけが所有者として登記されている状態です。

原則として、不動産の売買契約を締結し、所有権を買主へ移転できるのは登記上の所有者です。

ただし、夫婦が婚姻中に協力して形成した不動産であれば、一方の単独名義でも財産分与の対象となることがあります。

法務省も、夫婦の一方の名義になっている土地や建物であっても、夫婦の協力によって形成された財産であれば財産分与の対象になり得ると案内しています。

そのため、名義人だけの判断で売却代金をすべて取得できるとは限りません。

共有名義

夫婦それぞれが持分を所有している状態です。

例えば、夫が2分の1、妻が2分の1というように、それぞれの持分が登記されています。

共有名義の不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

夫婦のどちらか一方が売却に反対している状態では、一般的な不動産売却を進めることは困難です。

査定を受けることはできますが、媒介契約、売買契約、所有権移転などの段階では、共有者双方の協力が必要になります。

2．住宅ローンの名義と契約内容を確認する

不動産の所有名義と併せて、住宅ローンの契約内容も確認しましょう。

確認する項目は次のとおりです。

・主債務者は誰か

・連帯債務者がいるか

・連帯保証人がいるか

・ペアローンになっているか

・住宅ローン残高はいくらか

・抵当権がどの不動産に設定されているか

注意したいのは、離婚しただけでは住宅ローンの返済義務がなくならないことです。

夫婦間で「離婚後は夫が全額返済する」「妻はローンから外れる」と合意しても、その合意だけで金融機関との契約内容が変更されるわけではありません。

債務者や連帯保証人の変更には金融機関の承諾や審査が必要です。

住宅金融支援機構も、住宅ローン返済中の住宅を他人へ譲り渡す場合は金融機関へ申し出る必要があり、離婚に伴う債務の引継ぎについても、審査の結果、認められない場合や一部返済、債務者の追加を求められる場合があると案内しています。

離婚協議書に住宅ローンの負担者を記載することは重要ですが、金融機関との契約変更とは別の問題として考える必要があります。

3．住宅ローン残高と査定価格を比較する

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、売却時にローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消するのが一般的です。

そのため、次の金額を確認します。

・現在の住宅ローン残高

・不動産の売却予想価格

・売却にかかる諸費用

・売却後に手元へ残る金額

アンダーローンの場合

不動産の売却代金で住宅ローンと売却費用を支払っても、お金が残る状態をアンダーローンといいます。

例えば、次のような場合です。

・売却価格：4,000万円

・住宅ローン残高：2,800万円

・売却諸費用：150万円

・売却後の残額：1,050万円

この場合、残った1,050万円をどのように財産分与するか、夫婦間で話し合うことになります。

オーバーローンの場合

住宅ローン残高や売却費用の合計が、売却代金を上回る状態をオーバーローンといいます。

例えば、次のような場合です。

・売却価格：3,000万円

・住宅ローン残高：3,200万円

・売却諸費用：120万円

・不足額：320万円

通常の売却で抵当権を抹消するには、不足する320万円を自己資金などで補う必要があります。

不足額を用意できない場合は、金融機関への相談が必要です。

金融機関の同意を得て任意売却を検討する場合もありますが、必ず認められるものではありません。

離婚を決めてから初めて査定を依頼するのではなく、できるだけ早い段階でローン残高と不動産価格を確認しておくことが重要です。

4．売却価格だけでなく手取り額を確認する

不動産が売れた金額が、そのまま夫婦で分けられるわけではありません。

売却時には、一般的に次のような費用がかかります。

・仲介手数料

・売買契約書の印紙税

・抵当権抹消登記の費用

・住宅ローンの一括返済手数料

・司法書士への報酬

・測量費用

・境界確定費用

・荷物の撤去費用

・引っ越し費用

・譲渡所得税

夫婦間で売却代金を分ける場合は、売却価格ではなく、住宅ローンや諸費用を差し引いた後の手取り額を基準に考える必要があります。

また、売却前に修繕や荷物の処分を行う場合は、その費用をどちらが負担するのかも決めておきましょう。

5．不動産が財産分与の対象になるか確認する

財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を、離婚に伴って分けることです。

不動産が財産分与の対象になるかどうかは、名義だけでなく、取得した時期や購入資金の出どころなどによって判断されます。

財産分与の対象になりやすい不動産

一般的には、婚姻後に夫婦の収入や住宅ローンで購入した自宅などが該当します。

一方の単独名義であっても、夫婦の協力によって取得した不動産であれば、財産分与の対象になる可能性があります。

財産分与の対象にならない可能性がある不動産

次のような不動産は、一方の特有財産として扱われる場合があります。

・結婚前から所有していた不動産

・相続によって取得した不動産

・親族から贈与された不動産

・結婚前の預貯金だけで購入した不動産

ただし、婚姻後に夫婦の収入から住宅ローンを返済していた場合や、大規模なリフォーム費用を夫婦で負担した場合など、事情によって判断が複雑になることがあります。

財産分与の割合について意見が一致しない場合は、不動産会社だけで判断せず、弁護士などの専門家へ相談することが大切です。

6．売却代金の分け方を事前に決める

売却後に残った金額をどのように分けるかは、売却活動を始める前に話し合っておくことをおすすめします。

確認しておきたい内容は次のとおりです。

・住宅ローンを誰がどの割合で負担するか

・売却諸費用を誰が負担するか

・売却後の残額をどのように分けるか

・手付金をどのように管理するか

・売却代金の振込先をどうするか

・引っ越し費用や荷物処分費用を誰が負担するか

・固定資産税や管理費などをどこまで精算するか

口頭で合意するだけでは、後から認識の違いが生じる可能性があります。

重要な取り決めについては、離婚協議書や公正証書など、書面に残すことも検討しましょう。

ただし、不動産会社が財産分与の割合や法的権利を決定することはできません。

夫婦間で合意できない場合は、弁護士や家庭裁判所での手続きが必要になることがあります。

離婚前と離婚後、どちらで売却するのがよい？

離婚に伴う不動産売却では、離婚届を提出する前に売却する方法と、離婚後に売却する方法があります。

どちらが適しているかは、夫婦の関係、住宅ローン、居住状況、税金などによって異なります。

離婚前に売却するメリット

夫婦間で連絡を取りやすい

離婚前であれば、売却価格、内覧、引渡し時期などについて話し合いやすい場合があります。

共有名義やペアローンの不動産では、夫婦双方の署名や書類が必要になるため、協力関係が保たれている間に売却を進める方が手続きは円滑です。

売却代金を確定してから財産分与できる

不動産の査定価格は、実際に売れる金額とは限りません。

先に売却を完了させれば、住宅ローンや諸費用を差し引いた正確な手取り額が分かります。

その金額を基に財産分与を行えるため、評価額を巡る争いを減らしやすくなります。

住宅ローンの関係を解消しやすい

売却代金で住宅ローンを完済できれば、抵当権、連帯債務、連帯保証などの関係を整理しやすくなります。

離婚後も元配偶者と住宅ローンの関係が続くことを避けたい場合は、売却による完済が分かりやすい方法です。

離婚前に売却する注意点

離婚前の夫婦間で不動産や持分を移転すると、離婚後の財産分与とは異なる税務上の扱いになる可能性があります。

また、夫婦間で直接不動産を売買または贈与する場合は、居住用財産の3,000万円特別控除などが利用できないことがあります。

不動産そのものを夫婦間で移転する予定がある場合は、離婚届の提出時期だけで判断せず、事前に税理士へ確認することが大切です。

離婚後に売却するメリット

離婚条件を先に確定できる

財産分与、養育費、慰謝料などの条件を先に整理したうえで、売却を進めることができます。

離婚後も双方が売却に協力できるのであれば、急いで安く売ることを避け、時間をかけて販売できる場合もあります。

不動産を財産分与として移転できる

売却せず、夫婦のどちらかが自宅を取得して住み続ける場合は、離婚後に財産分与として所有権を移転する方法があります。

離婚による財産分与で財産を受け取った場合、通常は贈与税がかかりません。

ただし、分与額が夫婦の財産状況などに照らして多過ぎる場合や、税金を免れる目的の離婚と認められた場合は、贈与税が課されることがあります。

離婚後に売却する注意点

離婚後に連絡が取れなくなったり、一方が売却に協力しなくなったりすると、売却手続きが進まなくなる可能性があります。

共有名義のまま離婚する場合は、次の事項を書面で明確にしておくことが重要です。

・いつまでに売却するか

・どの不動産会社へ依頼するか

・売出価格をどのように決めるか

・値下げを誰が判断するか

・内覧対応を誰が行うか

・売却まで住宅ローンを誰が支払うか

・管理費や固定資産税を誰が負担するか

・売却代金をどのように分けるか

「離婚後に話し合えばよい」と曖昧な状態にすると、売却が長期間止まってしまうおそれがあります。

一方が家に住み続ける場合の注意点

離婚後も夫婦の一方や子どもが家に住み続ける場合は、特に住宅ローンと所有名義の整理が重要です。

例えば、夫名義の家に妻と子どもが住み、夫が住宅ローンを支払い続ける方法も考えられます。

しかし、次のようなリスクがあります。

・住宅ローンの支払いが止まる

・住宅が競売になる

・名義人が無断で売却を検討する

・固定資産税や修繕費の負担で揉める

・住んでいる側が自由に売却できない

・名義人の死亡時に相続問題が発生する

・住宅ローン契約上の居住条件に抵触する可能性がある

また、所有名義だけを変更しても、住宅ローンの債務者が自動的に変更されるわけではありません。

住み続ける側が住宅ローンを引き継ぐ場合は、金融機関の承諾や新たな審査が必要です。審査結果によっては、債務の引継ぎが認められないこともあります。

不動産を財産分与すると税金がかかる？

離婚に伴って不動産そのものを相手へ渡す場合、受け取る側だけでなく、渡す側にも税金が発生する可能性があります。

国税庁によると、土地や建物を財産分与した場合、分与した側は、その不動産を時価で譲渡したものとして譲渡所得を計算します。

購入時より時価が上昇している場合は、譲渡所得税が発生する可能性があります。

一方、不動産を受け取った側は、財産分与を受けた日の時価で不動産を取得したものとして扱われます。

その後に売却するときの所有期間も、原則として財産分与を受けた日を基準に判定されます。

「財産分与なら税金はかからない」と一律に考えるのではなく、不動産の取得価格や現在の時価を確認したうえで、税理士へ相談することをおすすめします。

共有名義の自宅を売った場合の3,000万円特別控除

自宅を売却して利益が出た場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

共有名義の自宅を売却した場合、この特例を利用できるかどうかは、共有者ごとに判定されます。

そのため、夫婦それぞれが必ず3,000万円の控除を受けられるとは限りません。

実際に居住していたか、建物と土地の持分を所有しているか、過去にほかの特例を利用していないかなどによって判断されます。

離婚に伴って一方が先に転居した場合でも、状況によっては特例を利用できることがありますが、転居時期や売却時期によって扱いが変わるため、税務署または税理士へ確認しましょう。

財産分与はいつまでに請求できる？

財産分与は、離婚前に協議して離婚と同時に行うことも、離婚後に請求することもできます。

ただし、家庭裁判所へ財産分与を申し立てられる期間には制限があります。

2026年4月1日以後に離婚した場合は、原則として離婚から5年以内です。

2026年3月31日以前に離婚した場合は、従来どおり離婚から2年以内となります。

不動産は預貯金と異なり、価格査定、住宅ローンの確認、売却活動などに時間がかかります。

期限直前になってから手続きを始めるのではなく、できるだけ早く話し合いを始めることが大切です。

離婚に伴う不動産売却の流れ

離婚に伴う不動産売却は、一般的に次のように進めます。

1．不動産の名義を確認する

登記事項証明書を取得し、単独名義か共有名義か、持分割合はどうなっているかを確認します。

2．住宅ローンの契約内容と残高を確認する

金融機関の残高証明書、返済予定表、金銭消費貸借契約書などを確認します。

3．不動産会社へ査定を依頼する

現在の市場でいくら程度で売れそうかを確認します。

机上査定だけでなく、本格的に売却する場合は訪問査定を受けた方が、より現実的な価格を把握できます。

4．売却後の収支を計算する

査定価格から、住宅ローン残高と売却諸費用を差し引き、売却後に残る金額または不足する金額を計算します。

5．夫婦間で売却条件を決める

売出価格、値下げの判断、費用負担、売却代金の分け方などを決めます。

6．不動産会社と媒介契約を結ぶ

共有名義の場合は、共有者双方が売却に同意したうえで契約手続きを進めます。

一方が遠方に住んでいる場合などは、委任状を利用できることもあります。

7．販売活動と内覧を行う

居住中の場合は、どちらが内覧対応をするのかを決めます。

すでに双方が転居している場合は、鍵の管理方法や室内の荷物についても確認します。

8．購入申込みの条件を確認する

購入希望者から申込みが入ったら、価格、引渡し時期、残置物、契約条件などを夫婦双方で確認します。

9．売買契約を締結する

共有名義の場合は、原則として共有者全員が売主として契約を締結します。

10．住宅ローンを完済して引き渡す

残代金を受領し、住宅ローンの完済、抵当権の抹消、所有権移転、鍵の引渡しを行います。

売却代金は、事前に決めた内容に従って精算します。

離婚に伴う不動産売却でよくあるトラブル

一方が売却に同意しない

共有名義の不動産は、一方だけの判断で不動産全体を売却できません。

売却価格や居住継続について意見が合わない場合は、弁護士への相談や家庭裁判所での調停を検討する必要があります。

査定価格を実際に売れる価格だと思ってしまう

不動産会社の査定価格は、その金額で売れることを保証するものではありません。

財産分与の金額を査定価格だけで決めると、実際の売却価格との差を巡ってトラブルになることがあります。

複数社の査定や周辺の成約事例を確認し、売出価格と成約予想価格を分けて考えることが大切です。

離婚協議書だけで住宅ローンから外れたと思ってしまう

夫婦間で返済者を決めても、金融機関が承諾しなければ、債務者や連帯保証人としての責任は残ります。

住宅ローンの変更については、必ず金融機関へ確認しましょう。

一方が住宅ローンを滞納する

離婚後も不動産を所有し続ける場合、一方の返済が止まると、もう一方の生活にも影響する可能性があります。

連帯債務者や連帯保証人になっていれば、金融機関から返済を求められる場合があります。

売却後の費用負担を決めていない

仲介手数料、引っ越し費用、荷物処分費、測量費などの負担を決めていないと、売却直前に揉めることがあります。

売却代金の分け方だけでなく、費用の負担方法も書面に残しておきましょう。

不動産会社へ相談するときに準備したいもの

離婚に伴う不動産売却について相談するときは、次の資料があると手続きがスムーズです。

・登記事項証明書

・購入時の売買契約書

・住宅ローンの返済予定表

・住宅ローンの残高証明書

・固定資産税納税通知書

・間取り図や購入時のパンフレット

・管理費・修繕積立金が分かる資料

・リフォームや修繕の履歴

・離婚協議書の案

・財産分与について夫婦で合意している内容

すべての書類がそろっていなくても、査定や相談は可能です。

まずは所有名義、住宅ローン残高、夫婦双方の希望を不動産会社へ伝えましょう。

まとめ｜離婚時の不動産売却は早めの確認が重要です

離婚に伴う不動産売却では、最初に不動産の所有名義、住宅ローンの契約内容、ローン残高、査定価格を確認することが大切です。

特に共有名義やペアローンの場合は、離婚後も夫婦双方の協力が必要になることがあります。

売却を進める前に、次の事項を整理しておきましょう。

・不動産を売却するのか、一方が住み続けるのか

・売却代金で住宅ローンを完済できるのか

・売却費用をどちらが負担するのか

・売却後の残金をどのように分けるのか

・売却までの住宅ローンや管理費を誰が支払うのか

・離婚前と離婚後のどちらで売却するのか

不動産を売却して住宅ローンを完済できれば、離婚後も元配偶者との債務関係が残るリスクを減らせます。

一方、オーバーローンの場合や、一方が家に住み続ける場合は、金融機関、弁護士、税理士、司法書士などとの連携が必要になることがあります。

COCOマイホームでは、離婚に伴うマンション、戸建て、土地などの売却相談を承っております。

まだ売却するか決まっていない場合でも、現在の査定価格、住宅ローンを完済できるか、売却後にどの程度の金額が残るかを確認できます。

夫婦双方から直接ご相談いただく方法だけでなく、事情に応じて窓口となる方を決めて売却を進めることも可能です。

「住宅ローンが残っている家を売却したい」

「共有名義の不動産をどのように売ればよいか分からない」

「離婚前と離婚後のどちらで売却すべきか知りたい」

という方も、まずはお気軽にご相談ください。

COCOマイホームでは、お客様に寄り添う不動産会社として大切な資産を安心・安全な取引する事をお約束いたします。    

天王町駅より徒歩３分、保土ケ谷駅より徒歩７分。  

横浜市を中心に相場の仲介手数料よりも格安の事務手数料で売却を承っております！     

※財産分与、離婚協議、税金、住宅ローンの債務変更については、個別の事情により取り扱いが異なります。必要に応じて弁護士、税理士、司法書士、金融機関などの専門家へご確認ください。