相続したマンションは売るべき？貸すべき？税金と収支を比較 | 横浜市の不動産売却なら株式会社COCOマイホーム | ブログ

こんにちは。COCOマイホームの町田です。

親御様などからマンションを相続した際、「すぐに売却するべきか、それとも賃貸に出して家賃収入を得るべきか」と迷われる方もいらっしゃいます。

マンションは所有しているだけでも管理費や修繕積立金、固定資産税などがかかります。

一方、賃貸に出せば毎月の家賃収入を得られる可能性があります。

ただし、家賃収入があることと、賃貸経営で利益が残ることは同じではありません。

今回は、相続したマンションの売却と賃貸について、収支と税金の両面から比較します。

相続したマンションを売るメリット・貸すメリット

どちらが有利かは、立地、築年数、家賃相場、修繕費、相続時の状況などによって変わります。

家賃10万円のマンションなら、年間いくら残る？

例えば、横浜市内にある相続マンションを月額10万円で賃貸した場合を考えてみます。

※上記は説明用の仮定です。購入時・相続時の費用、初期リフォーム費用、税金、借入金返済、減価償却等の税務処理は含みません。実際の支出時期や金額は年によって変動します。

この例では、年間120万円の家賃収入があっても、実際の手残りは44万円となります。

さらに、大きな設備故障や退去時の原状回復費用が発生すれば、その年の収支が悪化する可能性があります。

相続したマンションを賃貸に出す場合は、家賃の総額ではなく、経費を差し引いた実質的な収益で判断することが大切です。

5年間賃貸した場合と、今売却した場合を比較

先ほどの例で、年間44万円の手残りが5年間続いた場合、合計220万円になります。

ただし、5年後の売却価格が現在より300万円下がった場合、家賃収入の手残りを上回る価格下落が生じます。

この仮定では、その他の条件が同じなら、家賃収入だけを理由に5年間保有する方が有利とはいえません。

反対に、5年間の賃料収支が良好で、マンションの資産価値も維持できれば、賃貸が有利になる可能性もあります。

これはあくまでも比較例であり、横浜市内のマンションが今後5年間で300万円下落するという予測ではありません。

実際には、売却時の税金、売却費用、家賃収入への課税、設備交換費用なども含めて比較する必要があります。

相続したマンションを売却すると税金はどうなる？

相続不動産の売却では、譲渡所得税に注意する必要があります。

譲渡所得は、基本的に次のように計算します。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－適用できる特別控除

売却価格の全額に税金がかかるわけではありません。

相続したマンションは5年間待たないと税金が高い？

必ずしもそうではありません。

相続によって取得した不動産は、原則として亡くなった方の取得時期を引き継ぎます。

例えば、親御様が30年前に購入したマンションを相続した場合、相続した直後に売却しても、通常は長期譲渡所得に該当します。

原則的な税率は次のとおりです。

・長期譲渡所得：20.315％

・短期譲渡所得：39.63％

※所得税・復興特別所得税・住民税の合計。適用できる特例がある場合は異なります。

長期・短期は売却年の1月1日時点での所有期間により判定します。

つまり、相続してから新たに5年間所有しなければならないわけではありません。

相続税を支払った場合は「取得費加算の特例」に注意

相続税を支払った方が、一定期間内に相続財産を売却すると、相続税額の一部を譲渡所得の計算上の取得費に加算できる場合があります。

これを「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。

期限は原則として、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。

一般に相続開始から約3年10か月が目安となりますが、個別の申告期限を確認する必要があります。

この特例は、一定期間を過ぎてから売却すると利用できなくなるため注意が必要です。

相続マンションは空き家の3,000万円控除を使える？

ここは間違えやすいポイントです。

被相続人が住んでいた空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば最高3,000万円の特別控除を利用できる制度があります。

しかし、通常の区分所有マンションは、この相続空き家の3,000万円特別控除の対象外です。

一方、相続したマンションに相続人自身が実際に居住し、その後売却する場合には、別制度である「マイホームの3,000万円特別控除」の対象となる可能性があります。

ただし、特例を受けるためだけの形式的な入居では認められません。

税金の判断には、相続した時期や居住状況などの確認が必要です。

賃貸に出す場合は、将来の売却にも注意

マンションを賃貸に出すと、将来売却する際に、賃借人が住んだ状態で売却する「オーナーチェンジ物件」としての販売になる場合があります。

オーナーチェンジ物件は、主に投資目的の購入希望者が対象になります。

そのため、空室のマンションを自宅として購入したい方とは、購入希望者の層や価格の判断基準が異なります。

また、普通借家契約では、貸主側から一方的に契約を終了させて退去してもらうことはできません。

将来、自分や家族が住む可能性がある場合にも、賃貸借契約の内容を十分に検討することが大切です。

横浜市の相続マンションでは何を比較すべき？

横浜市内でも、保土ケ谷区、旭区、泉区、神奈川区、港南区など、エリアや駅までの距離によって売却需要・賃貸需要は異なります。

例えば、駅から離れた築古マンションでは、家賃収入が得られていても、将来の修繕費や売却時の流動性が課題となることがあります。

一方、利便性の高い立地で安定した賃貸需要が見込める物件では、保有を続ける選択肢もあります。

判断する際には、次の4つを比較することをおすすめします。

1. 今売却するといくらで売れるか

2. 賃貸に出すと毎年いくら残るか

3. 今後必要な修繕費はいくらか

4. 売却時にどの税制上の特例が利用できるか

よくある質問

Q．相続したマンションはすぐに売却できますか？

遺産分割や相続登記など、売却に必要な権利関係と手続きが整っていれば売却できます。相続人が複数いる場合は、誰が売主になるのか確認が必要です。

Q．5年間賃貸に出してから売却するのは得ですか？

必ずしも得とは限りません。家賃収入だけでなく、管理費、修繕積立金、空室リスク、売却価格の変動、税制上の特例の期限まで確認する必要があります。

Q．相続したマンションに自分が住んでから売れば3,000万円控除を使えますか？

実際に生活の本拠として居住し、その他の要件を満たせば対象になる可能性はあります。ただし、特例適用のみを目的とした入居は対象外です。

まとめ｜売却価格と賃貸収支を両方確認する

相続したマンションを売却するか賃貸に出すかは、単に家賃収入があるかどうかだけでは判断できません。

築年数、管理費、修繕積立金、設備の状態、税金などによって、有利な選択肢は変わります。

株式会社COCOマイホームは、横浜市保土ケ谷区を拠点に、旭区・神奈川区・泉区・港南区など、横浜市を中心とした不動産売却をサポートしています。

中古マンション・戸建て・土地の売却はもちろん、相続不動産・空き家・再建築不可物件・事故物件など、売却が難しい不動産のご相談も得意としております。

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