再建築不可物件はどうする？買取・売却・リフォーム・ローンの注意点を解説 | 横浜市の不動産売却なら株式会社COCOマイホーム | ブログ

こんにちは！ＣＯＣＯマイホームの町田です。

再建築不可物件を所有している方の中には、次のような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

「再建築不可物件でも売却できるのか」

「買取を依頼した方がよいのか」

「リフォームすれば住み続けられるのか」

「購入希望者は住宅ローンを利用できるのか」

再建築不可物件は、一般的な不動産よりも売却しにくい傾向があります。

しかし、物件の状態や立地、接道状況によっては売却できる可能性があります。

この記事では、再建築不可物件をどうするべきか、買取や売却、リフォーム、住宅ローンの注意点について解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体した後、原則として新しい建物を建てられない土地や物件のことです。

建築基準法では、建物を建築する土地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。

この接道義務を満たしていない土地では、建物がすでに建っていても、建て替えが認められない場合があります。

再建築不可になる代表的なケースには、次のようなものがあります。

・土地が道路に2m以上接していない

・接している通路が建築基準法上の道路ではない

・袋地や路地状敷地で接道条件を満たしていない

・建築当時は適法だったものの、現在の基準では建て替えできない

ただし、再建築不可と思われている物件でも、調査によって建て替えが可能になるケースがあります。

まずは役所や不動産会社、建築士などに確認することが重要です。

再建築不可物件は売却できる？

再建築不可物件でも売却することは可能です。

再建築不可だからといって、売買そのものが禁止されているわけではありません。

ただし、一般的な土地や戸建てと比べると、購入を検討する人が少なくなる傾向があります。

建物を解体すると再建築できないため、購入者は既存の建物を修繕しながら利用しなければならない可能性があります。

また、住宅ローンが利用しにくいことも、売却を難しくする原因です。

そのため、周辺の通常物件と同じ価格で売り出しても、なかなか買い手が見つからないことがあります。

再建築不可物件を売却する方法

再建築不可物件の売却方法は、大きく分けて仲介と買取の2つがあります。

不動産会社の仲介で売却する

仲介による売却では、不動産会社が一般の購入希望者を探します。

時間をかけて購入者を探せる場合や、建物の状態が比較的よい場合は、買取よりも高く売却できる可能性があります。

再建築不可物件は、次のような目的で購入されることがあります。

・自宅としてそのまま利用する

・リフォームして賃貸物件として運用する

・倉庫や事務所として使用する

・隣地所有者が土地を一体利用する

・将来的な再建築の可能性を期待して取得する

ただし、買主が限定されるため、売却までに時間がかかることがあります。

不動産会社に買取を依頼する

不動産会社による買取では、不動産会社が直接物件を購入します。

一般の購入者を探す必要がないため、条件が合えば短期間で売却できる点がメリットです。

また、室内の荷物を残したまま売却できたり、建物の不具合について売主の責任を限定できたりする場合もあります。

一方で、買取価格は仲介で売却する価格よりも低くなる傾向があります。

不動産会社は、リフォーム費用や再販売のリスクを考慮して価格を決めるためです。

早く現金化したい場合や、相続した物件を整理したい場合、建物の老朽化が進んでいる場合は、買取が有力な選択肢になります。

再建築不可物件はリフォームできる？

再建築不可物件でも、一定の範囲でリフォームや修繕を行うことは可能です

。

例えば、次のような工事は比較的行いやすい傾向があります。

・壁紙や床の張り替え
・キッチンや浴室の交換
・外壁や屋根の補修
・耐震補強
・給排水設備の交換
・間取りの一部変更

ただし、建物を一度すべて解体して建て直すことは原則としてできません。

また、大規模な増築や主要構造部分を大きく変更する工事では、建築確認が必要になる場合があります。

工事内容によっては許可が得られない可能性もあります。

再建築不可物件をリフォームする場合は、工事を始める前に建築士や自治体へ確認することが大切です。

売却前にリフォームした方がよい？

再建築不可物件を売却するために、高額なリフォームを行う必要があるとは限りません。

数百万円をかけてリフォームしても、その費用を売却価格に上乗せできるとは限らないためです。

購入者の中には、自分の好みに合わせてリフォームしたいと考える人もいます。

そのため、売主が先に大規模なリフォームを行うと、かえって購入者の希望と合わなくなる場合があります。

売却前に行うのであれば、次のような最低限の対応を検討するとよいでしょう。

・室内や敷地内の残置物を撤去する
・雨漏りや漏水など緊急性の高い不具合を確認する
・庭木や雑草を整理する
・室内を清掃する
・建物の状態が分かる資料を準備する

売却前のリフォームについては、工事を依頼する前に不動産会社へ相談することをおすすめします。

再建築不可物件は住宅ローンを利用しにくい

再建築不可物件は、一般的な住宅ローンを利用しにくい傾向があります。

金融機関は、住宅ローンを融資する際に土地や建物へ抵当権を設定します。

しかし、再建築不可物件は担保評価が低くなりやすく、融資を断られることがあります。

建物が火災や地震などで失われた場合、新たに建物を建てられない可能性があることも、金融機関が慎重になる理由です。

購入者が住宅ローンを利用できない場合、現金で購入できる人に買主が限られます。そのため、通常の物件よりも売却期間が長くなることがあります。

一部の金融機関やノンバンクでは融資を検討してもらえる場合がありますが、金利や借入条件が一般的な住宅ローンより厳しくなる可能性があります。

再建築できるようになる可能性もある

再建築不可物件でも、条件を整えることで再建築が可能になる場合があります。

例えば、次のような方法が考えられます。

隣地の一部を購入する

接道幅が不足している場合、隣地の一部を購入して道路に2m以上接する状態にできれば、再建築が可能になることがあります。

ただし、隣地所有者の同意が必要であり、必ず実現できる方法ではありません。

通行や掘削に関する承諾を得る

接している通路が私道の場合、通行や上下水道管の掘削について、所有者の承諾が必要になることがあります。

承諾書を取得することで、売却しやすくなる可能性があります。

建築基準法上の許可を検討する

一定の条件を満たす土地では、建築基準法上の許可を受けることで建築が認められる場合があります。

ただし、すべての再建築不可物件が対象になるわけではありません。自治体ごとに判断や基準が異なるため、事前の確認が必要です。

再建築不可物件を売却するときの注意点

再建築不可物件を売却する際は、再建築できないことを買主へ正確に説明しなければなりません。

再建築不可であることを隠して売却すると、契約解除や損害賠償などのトラブルになる可能性があります。

売却前には、次の内容を確認しておきましょう。

・建築基準法上の道路に接しているか
・接道幅は何mあるか
・私道の所有者は誰か
・通行や掘削の承諾があるか
・再建築できない理由は何か
・建物に雨漏りや傾きがないか
・境界が確定しているか
・住宅ローンや抵当権が残っていないか

古い物件では、登記簿や公図と現況が異なることもあります。専門知識のある不動産会社へ調査を依頼することが重要です。

再建築不可物件はどうするべき？

再建築不可物件をどうするべきかは、所有者の事情によって異なります。

時間をかけてもできるだけ高く売りたい場合は、不動産会社の仲介で購入者を探す方法があります。

早く売却したい場合や、建物の老朽化が進んでいる場合は、不動産会社による買取が適しています。

まだ利用する予定がある場合は、建物の状態を確認し、必要なリフォームや修繕を行いながら保有する方法もあります。

ただし、空き家のまま放置すると、固定資産税や管理費用がかかり続けます。

建物の劣化が進めば、売却価格がさらに下がる可能性もあります。

利用予定がない場合は、早めに査定や調査を依頼することが大切です。

まとめ

再建築不可物件は、一般的な不動産より売却しにくく、住宅ローンも利用しにくい傾向があります。

しかし、再建築不可だからといって売却できないわけではありません。

建物をリフォームして利用したい人や、賃貸物件として運用したい投資家、不動産会社による買取など、さまざまな売却先が考えられます。

また、接道状況や私道の権利関係を調査することで、再建築できる可能性が判明する場合もあります。

再建築不可物件をどうするか悩んでいる方は、まず現在の状態や売却価格を確認することから始めましょう。

当社では、再建築不可物件や老朽化した戸建て、相続した空き家の売却相談にも対応しています。仲介による売却だけでなく、買取を含めた売却方法をご提案できます。

「再建築不可物件を売却したい」「買取価格を知りたい」「リフォームせずに売れるか確認したい」という方は、お気軽にご相談ください。

COCOマイホームでは、お客様に寄り添う不動産会社として大切な資産を安心・安全な取引する事をお約束いたします。    

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