離婚で不動産を売却するときの注意点｜タイミングや共有名義の問題を解説 | 横浜市の不動産売却なら株式会社COCOマイホーム | ブログ

こんにちは！ＣＯＣＯマイホームの町田です。

離婚をする際、夫婦で所有している自宅やマンションをどうするかは大きな問題かと思います。

「離婚前と離婚後のどちらで売却した方がよいのか」

「共有名義でも不動産を売却できるのか」

「住宅ローンが残っている場合はどうすればよいのか」

など、分からないことも多いでしょう。

離婚に伴う不動産売却は、通常の売却に加えて財産分与や住宅ローン、名義の問題が関係します。

手続きを急いで進めると、売却後に夫婦間でトラブルになる可能性があるため注意が必要です。

この記事では、離婚で不動産を売却するときの注意点や売却のタイミング、共有名義の場合の進め方を解説します。

離婚時に不動産を売却する主なメリット

離婚時に不動産を売却する最大のメリットは、不動産を現金化することで財産分与を行いやすくなることです。

不動産のままでは、どちらが住み続けるのか、住宅ローンを誰が支払うのか、将来売却するときにどちらが協力するのかなど、離婚後も関係が続いてしまいます。

売却して住宅ローンを完済し、残った金額を夫婦で分ければ、権利関係を比較的分かりやすく整理できます。

特に共有名義の不動産は、一方が住み続けるよりも、売却して清算した方が将来のトラブルを防ぎやすい傾向があります。

不動産を売却するタイミングは離婚前と離婚後のどちらがよい？

不動産売却のタイミングには、大きく分けて「離婚前に売却する方法」と「離婚後に売却する方法」があります。

離婚前に売却するメリット

離婚前であれば、夫婦間で連絡を取りながら売却活動を進めやすくなります。

不動産会社との打ち合わせ、売却価格の決定、内覧への対応、売買契約への署名など、不動産売却には夫婦双方の協力が必要になる場面があります。

離婚後に連絡が取りにくくなる可能性がある場合は、離婚前に売却を完了させる方がスムーズです。

また、売却代金や住宅ローン残債を確定させたうえで財産分与を決められるため、金額を巡る争いも防ぎやすくなります。

離婚後に売却するメリット

離婚を急ぐ事情があり、不動産の売却完了まで待てない場合は、離婚後に売却することも可能です。

ただし、売却価格、仲介会社、諸費用の負担、売却代金の分配方法などを、離婚協議書や公正証書に具体的に記載しておくことが重要です。

口約束だけで離婚すると、後から一方が売却に協力しない、希望する価格が合わない、費用負担で揉めるといった問題が起こる可能性があります。

特別な事情がなければ、夫婦で協力できる離婚前に売却手続きを進める方が、一般的にはトラブルを抑えやすいでしょう。

共有名義の不動産を売却するときの注意点

夫婦の共有名義になっている不動産を全体として売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。夫婦の一方だけで売却を決めることはできません。

売買契約や所有権移転登記でも、共有者双方の署名や本人確認、必要書類の提出が求められます。

なお、自分が所有する共有持分だけを売却することはできますが、一般の購入希望者が共有持分だけを購入するケースは多くありません。

売却価格が低くなったり、持分を買い取った事業者と元配偶者との間で新たな問題が生じたりする可能性があります。

共有持分だけを急いで売却するのではなく、まずは夫婦で不動産全体を売却できないか話し合うことが大切です。

住宅ローンが残っている場合は残債を確認する

離婚による不動産売却では、最初に住宅ローンの残高と不動産の査定価格を確認しましょう。

売却価格が住宅ローン残高を上回る「アンダーローン」であれば、売却代金で住宅ローンを完済し、諸費用を差し引いた残金を財産分与できます。

一方、売却価格よりも住宅ローン残高の方が多い「オーバーローン」の場合は、不足額を自己資金で補わなければ通常の売却ができません。

住宅ローンの名義人と不動産の所有名義人が異なる場合や、夫婦で連帯債務・連帯保証を組んでいる場合は、さらに慎重な確認が必要です。

離婚しただけでは、住宅ローンの返済義務や連帯保証人としての責任が自動的になくなるわけではありません。

金融機関に無断で名義や返済方法を変更せず、必ず事前に相談しましょう。

売却代金の分け方を先に決めておく

不動産の売却代金は、売却価格をそのまま夫婦で分けるわけではありません。

売却代金から、住宅ローン残債、仲介手数料、登記費用、印紙税などの諸費用を差し引き、最終的に残った手取り額を確認します。

そのうえで、財産分与の割合や頭金の負担、住宅ローンの返済状況などを踏まえて分配方法を話し合います。

不動産の持分割合が2分の1ずつだからといって、財産分与も必ず2分の1ずつになるとは限りません。

反対に、一方が住宅ローンを多く支払っていたからといって、必ずその人が多く受け取れるとも限りません。

売却前に、弁護士や税理士などの専門家へ確認することも検討しましょう。

不動産を財産分与すると税金が発生することがある

離婚による財産分与では、財産を受け取った側に贈与税がかからないのが一般的です。

ただし、財産分与としては明らかに多過ぎる部分や、税金を免れる目的の離婚と判断された場合には、贈与税がかかる可能性があります。

また、不動産そのものを相手へ財産分与した場合、渡した側には、時価で不動産を譲渡したものとして譲渡所得税が発生することがあります。

不動産を売却してから現金で分ける場合と、不動産そのものを財産分与する場合では、税務上の扱いが異なるため注意が必要です。

マイホームの3,000万円特別控除も確認する

自宅を売却して利益が出た場合でも、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

共有名義のマイホームでは、この特例を利用できるかどうかは共有者ごとに判定され、要件を満たす共有者はそれぞれ最高3,000万円の控除を受けられる可能性があります。

ただし、家を出てから売却するまでの期間や居住実態によって、特例を利用できるかどうかが変わります。

離婚により先に転居する場合は、売却時期を決める前に税理士や税務署へ確認しておくと安心です。

離婚による不動産売却で確認すべきポイント

離婚に伴って不動産を売却するときは、次の事項を夫婦で確認しておきましょう。

・不動産の所有名義と持分割合
・住宅ローンの名義人、連帯債務者、連帯保証人
・現在の住宅ローン残高
・不動産の査定価格
・売却活動中に住み続ける人
・仲介手数料などの費用負担
・売却価格を決定する方法
・売却代金の分配割合
・売却までに時間がかかった場合の対応
・固定資産税や管理費などの負担方法

話し合った内容は、口約束ではなく離婚協議書などの書面に残しておくことが重要です。

まとめ

離婚による不動産売却では、売却価格だけでなく、共有名義、住宅ローン、財産分与、税金などを総合的に確認する必要があります。

夫婦で協力できる状態であれば、離婚前に査定を受け、住宅ローン残高と売却後の手取り額を把握しておくと、その後の話し合いを進めやすくなります。

特に共有名義の不動産は、一方の判断だけでは売却できません。離婚後に連絡が取れなくなると売却が進まなくなる可能性もあるため、できるだけ早い段階で不動産会社へ相談しましょう。

当社では、離婚に伴う不動産売却についても、秘密厳守でご相談を承っております。

まだ売却するか決まっていない段階でも、査定価格や住宅ローン残債をもとに、売却後の手取り額を確認することが可能です。

離婚時の不動産の取り扱いでお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

COCOマイホームでは、お客様に寄り添う不動産会社として大切な資産を安心・安全な取引する事をお約束いたします。    

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