不動産売却の仲介手数料はいくら？相場・上限・計算方法と無料になる仕組みを解説 | 横浜市の不動産売却なら株式会社COCOマイホーム | ブログ

こんにちは！ＣＯＣＯマイホームの町田です。

不動産を売却するとき、多くの方が気になるのが不動産会社に支払う「仲介手数料」だと思います。

「不動産売却の手数料はいくらが相場なのか」

「仲介手数料を安くしたり、値引きしてもらったりできるのか」

「売却手数料が無料の不動産会社は本当に大丈夫なのか」

このような疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

仲介手数料は、売却価格によっては数百万円になることもあります。

そのため、不動産会社の手数料体系を比較することは、売却後に手元に残る金額を増やすうえで重要です。

この記事では、不動産売却にかかる仲介手数料の相場、上限額の計算方法、値引きや無料になる仕組みについて分かりやすく解説します。

不動産売却にかかる仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社に売却を依頼し、買主との売買契約が成立した場合に支払う成功報酬です。

一般的な仲介業務には、次のような内容が含まれます。

・不動産の査定

・売出価格の提案

・広告やインターネットへの掲載

・購入希望者への物件紹介

・内覧対応

・購入条件の交渉

・売買契約書や重要事項説明書の作成

・契約から引渡しまでの手続き

仲介手数料は、売却を依頼しただけで必ず発生するものではありません。

原則として売買契約が成立した場合に発生するため、「成功報酬」としての性質があります。

不動産売却の仲介手数料に決まった相場はある？

不動産売却の仲介手数料には、法律上の一律料金が決められているわけではありません。

国土交通省の告示によって定められているのは、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料の「上限」です。

つまり、仲介手数料は上限額より安く設定することも、売主側の仲介手数料を無料にすることも可能です。

しかし、実際には上限額をそのまま仲介手数料として設定している不動産会社が多いため、一般的には次の金額が相場として認識されています。

売買価格が400万円を超える場合

売却価格×3％＋6万円＋消費税

この計算式は正式な料金区分を簡略化した「速算式」です。

例えば、不動産を3,000万円で売却した場合は次のようになります。

3,000万円×3％＋6万円＝96万円

96万円＋消費税9万6,000円＝105万6,000円

したがって、仲介手数料の上限は税込105万6,000円です。

不動産売却の仲介手数料を価格別に計算

一般的な速算式を使って、売却価格ごとの仲介手数料上限を計算すると、次のようになります。

不動産の売却価格が高くなるほど、仲介手数料も大きくなります。

例えば、5,000万円の不動産を売却する場合、一般的な仲介手数料の上限は171万6,000円です。

この手数料が無料になれば、単純計算で171万6,000円多く手元に残ることになります。

800万円以下の不動産には仲介手数料の特例がある

売買価格が800万円以下の宅地・建物については、「低廉な空家等」に関する仲介手数料の特例があります。

2024年7月1日以降、不動産会社は売主または買主の一方から、必要な費用を考慮したうえで、税込33万円まで受け取ることが認められています。

対象となるのは価格が800万円以下の宅地・建物で、実際に空き家であるか、現在使用されているかは問いません。

例えば、500万円で不動産を売却した場合、通常の速算式による金額は税込23万1,000円です。

しかし、低廉な空家等の特例が適用される場合には、依頼者との合意を前提として、税込33万円まで請求される可能性があります。

800万円以下の土地や建物を売却する場合は、不動産会社から提示された仲介手数料を事前に確認しましょう。

仲介手数料の上限は「必ず支払う金額」ではない

「売却価格×3％＋6万円＋消費税」という計算式は、仲介手数料として必ず支払わなければならない金額ではありません。

あくまでも、不動産会社が受け取ることのできる上限額です。

そのため、不動産会社によっては次のような料金設定を採用しています。

・仲介手数料を上限額より安くする

・仲介手数料を半額にする

・売主側の仲介手数料を無料にする

・定額制の手数料にする

・仲介手数料とは別に事務手数料を設定する

不動産会社を選ぶ際は、仲介手数料の金額だけでなく、別途必要となる費用についても確認することが大切です。

不動産売却の仲介手数料は値引きできる？

仲介手数料は上限額しか決められていないため、不動産会社との合意があれば値引きしてもらうことは可能です。

ただし、すべての不動産会社が値引きに応じるとは限りません。

仲介手数料は、不動産会社にとって広告費、人件費、現地調査費、契約書類の作成費用などをまかなう重要な収入です。

特に、売却活動を開始した後や買主が決まった後になってから値引きを求めると、トラブルにつながる可能性があります。

仲介手数料の値引きを希望する場合は、媒介契約を結ぶ前に相談しましょう。

仲介手数料を値引きしてもらいやすいケース

次のようなケースでは、仲介手数料について相談できる可能性があります。

売却価格が高い不動産

売却価格が高いほど仲介手数料も大きくなるため、不動産会社によっては一部値引きに応じる場合があります。

ただし、価格が高い不動産ほど必ず値引きされるというわけではありません。

早期に売却できる可能性が高い不動産

駅から近い、築年数が浅い、人気のある地域にあるなど、比較的早く買主が見つかると予想される不動産は、売却活動にかかる負担が少ないと判断されることがあります。

不動産会社が買主も直接見つけた場合

売却を依頼された不動産会社が、自社で買主も見つけた場合、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れることがあります。

このような取引は「両手仲介」と呼ばれます。

買主側から仲介手数料を受け取れるため、不動産会社によっては売主側の仲介手数料を値引きまたは無料にできる場合があります。

不動産売却の仲介手数料が無料になる仕組み

仲介手数料無料と聞くと、「何か裏があるのではないか」と不安に感じる方もいるかもしれません。

しかし、売主側の仲介手数料を無料にすること自体は問題ありません。

代表的な仕組みは、不動産会社が買主側から仲介手数料を受け取る方法です。

不動産会社が自社で買主を見つけた場合は、買主から受け取る仲介手数料によって一定の収益を確保できます。

そのため、売主側の仲介手数料を無料または安く設定できる場合があります。

また、広告方法や業務を効率化し、運営コストを抑えることで仲介手数料を安くしている不動産会社もあります。

仲介手数料無料でも別の費用がかかることがある

「仲介手数料無料」と表示されていても、売却に関する費用が完全に0円とは限りません。

不動産会社によっては、次のような費用が設定されていることがあります。

・事務手数料

・広告掲載料

・写真撮影費

・現地調査費

・書類作成費

・契約事務手数料

・住宅設備保証料

仲介手数料が無料でも、高額な事務手数料や広告費がかかれば、最終的な負担額が大きくなる可能性があります。

不動産会社を比較するときは、「仲介手数料」という名称だけでなく、売却完了までに支払う費用の総額を確認してください。

仲介手数料が安い不動産会社を選ぶメリット

売却後に手元に残る金額が増える

最大のメリットは、売却後の手取り額を増やせることです。

例えば、4,000万円で売却した場合、一般的な仲介手数料の上限は税込138万6,000円です。

仲介手数料が無料で、別途33万円の事務手数料だけが必要な場合、差額は116万6,000円となります。

売却価格は同じでも、手数料の違いによって手取り額に100万円以上の差が生じることがあります。

価格を下げても手取り額を維持しやすい

仲介手数料を抑えられれば、その分だけ売出価格や成約価格を調整しやすくなります。

例えば、一般的な不動産会社より50万円安く売却したとしても、仲介手数料が100万円安ければ、最終的な手取り額は50万円多くなります。

不動産売却では、売却価格だけでなく、諸費用を差し引いた手取り額で比較することが重要です。

仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ際の注意点

仲介手数料が安いことは大きなメリットですが、料金だけで不動産会社を決めるのはおすすめできません。

売却活動の内容を確認する

次の内容を事前に確認しましょう。

・SUUMOやアットホームなどに掲載するか

・レインズへ適切に登録するか

・写真撮影や間取り図作成に対応するか

・他社からの購入希望者も受け入れるか

・内覧対応をどのように行うか

・売却状況を定期的に報告するか

仲介手数料が安くても、広告活動が極端に少なければ、売却までに時間がかかる可能性があります。

囲い込みをしないか確認する

囲い込みとは、売却を任された不動産会社が、他の不動産会社から購入希望者を紹介されても適切に対応せず、自社で買主を見つけるまで物件情報を事実上抱え込む行為です。

不動産会社が売主側の仲介手数料を無料にし、買主側の仲介手数料だけで利益を得る仕組みの場合、自社で買主を見つけることを優先する可能性があります。

売主側の手数料が無料でも、他社からの購入希望者を問題なく受け入れるのか確認しておくことが重要です。

査定価格だけで判断しない

不動産会社によっては、媒介契約を獲得するため、相場よりも高い査定価格を提示することがあります。

査定価格は、その金額で売却できることを保証するものではありません。

仲介手数料の安さに加えて、査定価格の根拠や周辺の成約事例についても説明を受けましょう。

仲介手数料無料と高く売れる不動産会社はどちらが得？

不動産売却で重要なのは、「仲介手数料が無料かどうか」だけではありません。

最終的な手取り額は、次のように計算します。

売却価格－仲介手数料－売却に必要な諸費用＝売却後の手取り額

例えば、次の2社を比較してみましょう。

A社

・売却価格：4,000万円

・仲介手数料：138万6,000円

・手取り額：3,861万4,000円

B社

・売却価格：3,950万円

・仲介手数料：無料

・事務手数料：33万円

・手取り額：3,918万円

この場合、B社のほうが売却価格は50万円安いものの、手取り額は56万6,000円多くなります。

反対に、仲介手数料が無料でも、相場より大幅に安く売却することになれば、必ずしも得とはいえません。

不動産会社を選ぶ際は、想定される売却価格と必要経費を合わせて比較しましょう。

不動産売却では仲介手数料以外にも費用がかかる

不動産売却では、仲介手数料以外にも次のような費用が発生することがあります。

・売買契約書に貼る印紙税

・住宅ローンの抵当権抹消費用

・司法書士への報酬

・土地の測量費用

・建物の解体費用

・不用品の処分費用

・引っ越し費用

・譲渡所得税・住民税

・ハウスクリーニング費用

すべての売却で必要になるわけではありませんが、物件の状態や住宅ローンの残高によって必要な費用は異なります。

査定を依頼する際は、不動産の売却価格だけでなく、売却後にいくら残るのかを示した資金計算も依頼すると安心です。

不動産売却の手数料を安くする方法

不動産売却にかかる手数料を抑えるには、次の方法があります。

仲介手数料無料または定額制の不動産会社を探す

最初から料金体系が明確な不動産会社を選べば、契約前に値引き交渉をする必要がありません。

ただし、別途必要となる事務手数料や広告費の有無を確認しましょう。

媒介契約前に値引きを相談する

値引きを希望する場合は、売却活動を開始する前に相談してください。

契約後ではなく、複数の不動産会社を比較している段階で相談することがポイントです。

売却費用の総額を比較する

仲介手数料だけでなく、事務手数料や広告費なども含めた総額で比較します。

「仲介手数料半額」でも別途費用が高ければ、「仲介手数料無料・定額事務手数料」の会社より総額が高くなることがあります。

売却価格ではなく手取り額を比較する

査定価格が高い会社を選ぶのではなく、実際に成約できると考えられる価格と、費用を差し引いた手取り額を比較しましょう。

不動産売却を依頼する前に確認したい質問

不動産会社に査定を依頼した際は、次の内容を確認することをおすすめします。

1. 売主が支払う仲介手数料はいくらか
2. 仲介手数料以外に必要な費用はあるか
3. 査定価格の根拠は何か
4. 想定している売却期間はどのくらいか
5. どの不動産情報サイトに掲載するか
6. 他の不動産会社からの購入申込みも受け付けるか
7. 値下げの判断はどのように行うか
8. 売却後の手取り額はいくらになるか

料金と売却活動の内容を契約前に確認しておけば、「思っていたより費用が高かった」「十分に広告をしてもらえなかった」といったトラブルを防ぎやすくなります。

まとめ｜不動産売却の手数料は上限ではなく総額で比較しよう

不動産売却の仲介手数料には法律上の上限がありますが、必ず上限額を支払わなければならないわけではありません。

売買価格が400万円を超える場合、一般的な仲介手数料の上限は、次の速算式で計算できます。

売却価格×3％＋6万円＋消費税

一方で、不動産会社によっては、売主側の仲介手数料を無料、半額または定額に設定しています。

仲介手数料を安くできれば、売却価格が同じでも手元に残る金額を増やせます。

ただし、不動産会社を選ぶ際は、手数料の安さだけでなく、広告内容、販売力、担当者の対応、囲い込みの有無、別途必要となる費用も確認することが重要です。

不動産売却では、査定価格や仲介手数料だけを比較するのではなく、最終的な「手取り額」で判断しましょう。

横浜・川崎周辺で不動産売却をご検討の方へ

COCOマイホームでは、不動産売却における売主様の仲介手数料を無料とし、事務手数料33万円で売却をサポートしています。

例えば、4,000万円で売却した場合、一般的な仲介手数料の上限は税込138万6,000円ですが、当社の事務手数料との差額は106万6,000円です。

マンション、一戸建て、土地、相続した不動産、空き家など、物件の種類を問わずご相談いただけます。

査定価格だけでなく、売却に必要な費用を差し引いた手取り額も分かりやすくご案内いたします。

「不動産売却の手数料を安くしたい」

「仲介手数料無料でもきちんと売却活動をしてもらえるか確認したい」

「現在の不動産の相場を知りたい」

このような方は、お気軽にCOCOマイホームへご相談ください。

COCOマイホームでは、お客様に寄り添う不動産会社として大切な資産を安心・安全な取引する事をお約束いたします。    

天王町駅より徒歩３分、保土ケ谷駅より徒歩７分。  

横浜市を中心に相場の仲介手数料よりも格安の事務手数料で売却を承っております！