不動産を売るとき、最初に何をすればよい？売却の流れと失敗しないための準備 | 横浜市の不動産売却なら株式会社COCOマイホーム | ブログ

こんにちは！ＣＯＣＯマイホームの町田です。

「家を売りたいけれど、何から始めればよいのか分からない」

不動産の売却を検討し始めた方の多くが、最初にこのような疑問を持たれます。

不動産売却は、日常生活の中で何度も経験するものではありません。

売却価格の決め方や不動産会社の選び方、住宅ローンが残っている場合の手続きなど、分からないことが多いのは当然です。

不動産を売るときに最初に行うべきことは、いきなり不動産会社と契約することではありません。

まずは、現在の状況を整理したうえで、所有している不動産が「いくらくらいで売れそうなのか」を確認することが大切です。

この記事では、不動産売却を検討したときに最初に行うことや、売却の基本的な流れ、失敗を防ぐためのポイントについて分かりやすく解説します。

不動産を売るときに最初にすること

不動産を売りたいと思ったら、最初に次の3点を整理しましょう。

1．不動産を売る目的を明確にする

まずは、なぜ不動産を売却するのかを整理します。

例えば、次のような理由があります。

・新しい家への住み替え

・転勤や引っ越し

・相続した不動産の処分

・住宅ローンの返済負担を減らしたい

・離婚に伴う財産整理

・空き家や使用していない土地の売却

売却の目的によって、適した売却方法や売却時期は変わります。

例えば、住み替えの場合には、新居を先に購入する「購入先行」と、現在の自宅を先に売る「売却先行」のどちらを選ぶか検討する必要があります。

一方、相続した空き家の場合には、相続登記の状況や荷物の処分、税金についても確認しなければなりません。

まずは

「いつまでに売りたいのか」

「いくらくらい手元に残したいのか」

を考えておくと、その後の計画を立てやすくなります。

2．住宅ローンの残高を確認する

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、現在のローン残高を確認しておきましょう。

原則として、不動産を売却して買主へ引き渡す際には、住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。

そのため、売却価格から住宅ローンの残高や売却にかかる費用を差し引いても、ローンを完済できるかを確認することが重要です。

例えば、住宅ローンの残高が3,000万円ある場合でも、3,000万円で売れれば問題ないというわけではありません。

不動産売却時には、仲介手数料や登記費用、印紙税などの費用がかかるためです。

金融機関のインターネットバンキングや返済予定表などで、現在のローン残高を確認しておきましょう。

3．不動産の査定を依頼する

売却の目的と住宅ローンの残高を確認したら、不動産会社へ査定を依頼します。

不動産査定とは、所有しているマンションや戸建て、土地が、現在の市場でどの程度の価格で売れそうかを不動産会社が調査することです。

不動産の価格は、単純に築年数や広さだけで決まるものではありません。

・所在地

・駅からの距離

・土地や建物の広さ

・築年数

・建物の状態

・日当たりや眺望

・前面道路の状況

・周辺の売出物件

・過去の成約事例

・現在の不動産市場

このような条件を総合的に確認して、査定価格を算出します。

不動産査定には2つの方法がある

不動産査定には、主に「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定とは

机上査定は、住所や面積、築年数などの情報をもとに、おおよその査定価格を算出する方法です。

現地を確認せずに査定できるため、まずは目安の価格を知りたい場合に適しています。

ただし、室内の状態やリフォーム履歴、日当たり、眺望、道路との高低差などは反映しにくいため、実際の売却価格とは差が出ることがあります。

訪問査定とは

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を確認して、より具体的な査定価格を算出する方法です。

マンションの場合は室内の状態や眺望、戸建ての場合は建物の劣化状況や道路との接道状況、土地の形状なども確認します。

本格的に売却を検討している場合は、訪問査定を受けた方が、現実的な売却価格や販売方法を判断しやすくなります。

査定価格が高い不動産会社を選べばよいとは限らない

複数の不動産会社へ査定を依頼すると、会社によって査定価格に差が出ることがあります。

このとき、最も高い査定価格を提示した会社に依頼したくなるかもしれません。

しかし、査定価格は不動産会社が買い取る金額ではなく、「このくらいで売れる可能性がある」という予想価格です。

相場よりも高い価格で売り出した場合、問い合わせや内覧が入らず、売却までに時間がかかることがあります。

長期間売れ残ると、購入希望者から「何か問題がある物件なのではないか」と思われる場合もあります。

不動産会社を選ぶ際は、査定価格の高さだけではなく、次の点も確認しましょう。

・査定価格の根拠を説明してくれるか

・周辺の成約事例を提示してくれるか

・売却方法や販売計画が具体的か

・メリットだけでなくリスクも説明してくれるか

・売却にかかる費用を事前に説明してくれるか

・担当者が質問に分かりやすく回答してくれるか

根拠のない高い査定価格ではなく、実際の成約事例や市場の状況をもとに、現実的な価格を説明してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産を売る前に必要な書類

最初の相談や査定の段階で、すべての書類がそろっていなくても問題ありません。

ただし、次のような書類があると、査定や売却の手続きをスムーズに進められます。

マンションの場合

・購入時の売買契約書

・登記識別情報通知または権利証

・固定資産税納税通知書

・管理規約

・使用細則

・管理費や修繕積立金が分かる書類

・間取り図

・購入時のパンフレット

・リフォームや修繕の記録

戸建てや土地の場合

・購入時の売買契約書

・登記識別情報通知または権利証

・固定資産税納税通知書

・建築確認済証

・検査済証

・測量図

・境界確認書

・建物図面

・リフォームや修繕の記録

書類が見つからない場合でも、すぐに売却できないとは限りません。

不足している書類については、不動産会社や司法書士などに確認しながら準備することができます。

不動産売却の基本的な流れ

不動産売却は、一般的に次のような流れで進みます。

1．売却の目的や希望条件を整理する

売却理由、希望価格、売却希望時期、住宅ローン残高などを確認します。

2．不動産会社へ査定を依頼する

机上査定や訪問査定を受け、売却価格の目安を確認します。

3．不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。

4．売出価格を決める

査定価格や周辺の売出状況、希望する売却時期などを踏まえて、売出価格を決定します。

5．販売活動を開始する

不動産会社が、ホームページや不動産ポータルサイト、指定流通機構などへ物件情報を掲載し、購入希望者を探します。

6．内覧に対応する

購入を検討している方が、実際に室内や現地を見学します。

居住中のまま売却する場合でも、内覧は可能です。

7．購入申込みと条件交渉

購入希望者から申込みが入ったら、売買価格や引渡し時期、契約条件などを調整します。

8．売買契約を結ぶ

条件がまとまったら、重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結します。

9．残代金の受領と物件の引渡し

買主から残代金を受け取り、住宅ローンの完済や抵当権の抹消、鍵の引渡しを行います。

売却するか決まっていなくても査定してよい？

「まだ売却すると決めていないのに、査定を依頼してもよいのだろうか」と心配される方もいます。

不動産査定は、売却を決定する前に依頼しても問題ありません。

現在の不動産価格を知ることで、売却した方がよいのか、そのまま住み続けた方がよいのか、賃貸に出した方がよいのかを比較できます。

査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

まずは現在の価値を知り、今後の選択肢を考えるために査定を利用する方法もあります。

不動産を少しでも高く売るために最初に確認したいこと

不動産を高く売るためには、売り出した後だけではなく、売り出す前の準備も重要です。

売却時期を検討する

不動産は、地域や物件の種類によって需要が異なります。

転勤や入学に伴う引っ越しが多い時期に動きやすい物件もあれば、時期による影響が少ない物件もあります。

ただし、売却に適した時期を待っている間に築年数が経過したり、周辺に競合物件が増えたりすることもあります。

時期だけで判断せず、現在の市場状況と合わせて検討しましょう。

周辺の売出価格だけで判断しない

インターネットで周辺の売出物件を調べることは、相場を知るうえで参考になります。

ただし、広告に掲載されている価格は、実際に売れた価格ではありません。

売出価格が4,000万円でも、最終的に3,700万円で成約している可能性があります。

相場を判断する際は、現在の売出価格だけでなく、過去の成約価格も確認することが重要です。

大規模なリフォームを急いで行わない

売却前にリフォームをすれば、必ずリフォーム費用以上に高く売れるとは限りません。

購入後に自分好みにリフォームしたいと考える買主もいます。

設備の故障や著しい汚れがある場合は修繕が有効なこともありますが、大規模なリフォームを行う前に、不動産会社へ相談することをおすすめします。

不動産売却でよくある失敗

不動産売却では、次のような失敗が起こることがあります。

相場より高く売り出してしまう

高く売りたいという気持ちは自然ですが、相場から大きく離れた価格では、内覧や問い合わせが入りにくくなります。

売却期間が長引いた結果、何度も値下げを行い、当初の想定より安く売却することになる場合もあります。

売却にかかる費用を計算していない

不動産が売れた金額が、そのまま手元に残るわけではありません。

仲介手数料、登記費用、印紙税、住宅ローンの一括返済に伴う費用などがかかることがあります。

売却後に残る金額を事前に計算しておきましょう。

不動産会社へ任せきりにしてしまう

不動産会社へ依頼した後も、問い合わせ件数や内覧数、購入検討者からの反応を確認することが大切です。

内覧が入らない場合は、価格だけでなく、掲載写真や物件紹介文、案内方法などに改善点がある可能性もあります。

販売状況を定期的に報告し、改善策を提案してくれる不動産会社を選びましょう。

まとめ：不動産を売るときは、まず現在の状況と価格を確認しましょう

不動産を売るときに最初に行うことは、売却の目的を整理し、住宅ローンの残高を確認したうえで、不動産会社へ査定を依頼することです。

不動産売却では、最初の価格設定や不動産会社選びによって、売却期間や最終的な成約価格が変わることがあります。

査定価格の高さだけで不動産会社を選ばず、査定の根拠や販売方法、売却にかかる費用についても確認しましょう。

COCOマイホームでは、マンション、戸建て、土地、相続不動産、空き家、訳あり物件など、さまざまな不動産売却のご相談を承っております。

まだ売却するか決まっていない段階でも、現在の価格や売却方法についてご相談いただけます。

「自宅がいくらで売れるのか知りたい」「住宅ローンが残っていても売却できるのか確認したい」という方も、お気軽にお問い合わせください。

COCOマイホームでは、お客様に寄り添う不動産会社として大切な資産を安心・安全な取引する事をお約束いたします。

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