専任媒介と一般媒介はどちらがよい？違いと選び方を不動産会社が解説 | 横浜市の不動産売却なら株式会社COCOマイホーム | ブログ

こんにちは！ＣＯＣＯマイホームの町田です。

不動産を売却するとき、不動産会社との間で締結するのが「媒介契約」です。

媒介契約には主に、次の3種類があり、お客様によってメリット、デメリットがございますので、詳しく説明をいたします。

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

この中で、多くの方が迷うのが「専任媒介と一般媒介のどちらを選べばよいのか」という点です。

一般媒介は複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できるため、一見すると多くの会社が競争して買主を探してくれるように思えます。

一方、専任媒介は依頼できる不動産会社が1社に限られますが、その分、窓口を一本化して計画的に販売活動を進めやすいという特徴があります。

結論からお伝えすると、どちらが必ず優れているとはいえません。

ただし、一般的な居住用マンションや戸建ての売却では、信頼できる不動産会社が見つかっているのであれば、専任媒介の方が販売状況を把握しやすく、売却活動も進めやすい傾向があります。

この記事では、専任媒介と一般媒介の違いやメリット・デメリット、それぞれに向いている方について分かりやすく解説します。

媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産の売主が不動産会社へ買主探しや売買契約の手続きなどを依頼するために締結する契約です。

不動産会社は、媒介契約を締結した後、一般的に次のような業務を行います。

・売出価格や販売方法の提案

・物件写真や間取り図の準備

・不動産ポータルサイトへの掲載

・レインズへの物件情報登録

・購入希望者からの問い合わせ対応

・内覧の日程調整や現地案内

・購入申込み後の条件交渉

・売買契約書や重要事項説明書の作成

・決済や物件引渡しの手続き

媒介契約の種類によって、依頼できる不動産会社の数や、レインズへの登録義務、売主への活動報告の頻度などが異なります。

専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介と一般媒介の主な違いは、次のとおりです。

専任媒介では、契約した不動産会社がレインズへ物件情報を登録し、2週間に1回以上、販売活動の状況を売主へ報告する義務があります。

一般媒介にはレインズへの登録義務や定期的な活動報告義務がありません。

ただし、一般媒介であっても、実際にはレインズへ登録したり、定期的に状況を報告したりする不動産会社もあります。

レインズとは？

レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社専用の情報ネットワークです。

専任媒介として物件をレインズへ登録すると、媒介契約を結んだ不動産会社だけでなく、ほかの不動産会社も物件情報を確認できるようになります。

そのため、専任媒介だからといって、契約した1社だけが買主を探すわけではありません。

例えば、売主側の不動産会社がCOCOマイホームであっても、ほかの不動産会社が購入希望者を見つけ、共同で売買を成立させることができます。

専任媒介は「1社にしか物件を紹介してもらえない契約」ではなく、「売主側の窓口を1社に絞り、ほかの不動産会社にも情報を公開して買主を探す契約」と考えると分かりやすいでしょう。

専任媒介契約のメリット

1．窓口を1社にまとめられる

専任媒介では、売却を依頼する不動産会社が1社に限定されます。

販売状況の確認、内覧の日程調整、価格変更の相談などを1社と行えばよいため、売主の負担を軽減できます。

複数の不動産会社から同じような連絡が入ったり、それぞれに異なる説明をしたりする必要もありません。

居住中の物件を売却する場合は、内覧の予定を一元管理できることも大きな利点です。

2．定期的に販売状況の報告を受けられる

専任媒介では、不動産会社に2週間に1回以上の業務報告が義務付けられています。

報告内容には、一般的に次のようなものがあります。

・不動産ポータルサイトの閲覧数

・お気に入り登録数

・問い合わせ件数

・内覧件数

・購入検討者からの反応

・周辺の競合物件の状況

・今後の販売方針

単に「問い合わせがありませんでした」と報告するだけではなく、反響が少ない原因や今後の改善策まで説明してくれるかが重要です。

閲覧数は多いのに問い合わせがない場合は、価格や物件紹介の内容に問題があるかもしれません。

問い合わせはあるのに内覧につながらない場合は、室内写真や案内条件などに改善の余地がある可能性があります。

定期的に数値や反応を確認することで、価格変更が必要なのか、広告内容を改善すべきなのかを判断しやすくなります。

3．販売計画を立てやすい

専任媒介では、1社が売却活動全体を管理します。

そのため、次のような販売計画を一貫して進めやすくなります。

・売出価格の設定

・内覧希望者への説明

・値下げを検討する時期

・購入希望者との条件交渉

複数の不動産会社がそれぞれ異なる方針で販売するよりも、物件の特徴や売主の希望を理解した担当者が、継続して対応できる点が専任媒介の強みです。

4．不動産会社が広告費をかけやすい

不動産会社が物件を広告する際には、写真撮影、間取り図の作成、不動産ポータルサイトへの掲載などに費用と時間がかかります。

一般媒介の場合、ほかの不動産会社が先に成約すると、広告や販売活動に費用をかけても仲介手数料を受け取れない可能性があります。

専任媒介であれば、売主側の仲介会社として継続して販売に関われるため、一般媒介と比べて広告費や人員を投入しやすくなる場合があります。

ただし、専任媒介を結べば必ず積極的に広告してもらえるわけではありません。

契約前に、どの不動産ポータルサイトへ掲載するのか、写真撮影や広告作成をどのように行うのかを確認しましょう。

5．不動産会社間の情報のずれが起こりにくい

複数の不動産会社へ依頼すると、会社によって物件情報や説明内容が異なってしまう場合があります。

例えば、引渡し時期、設備の状態、価格交渉の可否などについて、各社へ同じ内容を伝えなければなりません。

専任媒介では情報を1社へ集約できるため、説明内容を統一しやすく、交渉状況の行き違いも防ぎやすくなります。

専任媒介契約のデメリット

1．不動産会社選びの影響が大きい

専任媒介では1社にしか依頼できないため、その会社の販売力や担当者の対応によって結果が左右されます。

積極的に販売活動を行わない会社や、販売状況を詳しく説明しない担当者へ依頼すると、売却が長期化する可能性があります。

専任媒介を選ぶ場合は、査定価格の高さだけではなく、次の点を確認することが重要です。

・査定価格の根拠が明確か

・販売方法を具体的に説明しているか

・掲載予定の広告媒体を示しているか

・他社からの購入希望者にも物件を紹介するか

・販売活動の報告内容が具体的か

・連絡や質問への回答が早いか

2．契約期間中はほかの会社へ重ねて依頼できない

専任媒介の契約期間中は、別の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができません。

担当者との相性が合わない、思っていた販売活動をしてもらえないと感じても、契約期間中は簡単に別の会社へ変更できない場合があります。

そのため、媒介契約を結ぶ前に、販売計画や報告方法について十分に確認しておく必要があります。

なお、専任媒介契約の有効期間は3か月以内です。契約満了後に更新するか、別の不動産会社へ変更するかを判断できます。

3．囲い込みをされる可能性がある

囲い込みとは、売主から売却を依頼された不動産会社が、ほかの不動産会社から購入希望者の紹介を受け付けず、自社で買主を見つけようとする行為です。

不動産会社が売主と買主の双方を仲介できれば、双方から仲介手数料を受け取れる可能性があるためです。

囲い込みをされると、本来であれば購入できたはずの買主に物件が紹介されず、売却の機会を失うおそれがあります。

専任媒介を締結する際は、レインズへの登録証明書を受け取り、物件が適切に登録されているかを確認しましょう。

また、売主はレインズの「売却依頼主物件確認案内」を利用し、登録内容や取引状況を確認できます。

一般媒介契約のメリット

1．複数の不動産会社へ同時に依頼できる

一般媒介の最大の特徴は、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できることです。

会社ごとに異なる顧客や販売ルートを持っているため、購入希望者と接触する機会が増える可能性があります。

特に、人気の高い地域にある物件や、相場に合った価格で売り出す物件は、複数社へ依頼することで早期に買主が見つかる場合があります。

2．不動産会社を比較しながら売却できる

複数の会社へ依頼すると、問い合わせへの対応や販売力、担当者の提案内容などを比較できます。

各社がどのような広告を掲載し、どれくらいの反響を得ているのかを見ることで、信頼できる会社を判断しやすくなる場合があります。

3．特定の不動産会社への依存を避けられる

1社の販売活動が十分でなくても、ほかの会社が買主を見つけてくれる可能性があります。

依頼した会社との相性が合わない場合でも、ほかの会社へ依頼したまま販売を継続できる点は、一般媒介のメリットです。

一般媒介契約のデメリット

1．連絡や管理の負担が増える

複数の不動産会社へ依頼すると、それぞれの会社から問い合わせや内覧の連絡が入ります。

価格変更や引渡し条件を変更した場合も、すべての会社へ伝えなければなりません。

各社の広告内容や問い合わせ状況も、売主自身が管理する必要があります。

特に居住中の物件では、複数社から入る内覧希望を調整することが負担になる場合があります。

2．販売状況の報告義務がない

一般媒介では、不動産会社に定期的な活動報告の義務がありません。

そのため、売主から確認しなければ、広告の閲覧状況や問い合わせ件数が分からないことがあります。

複数社へ依頼しているから安心と思っていても、実際にはどの会社も積極的に販売していない可能性もあります。

一般媒介を選ぶ場合は、各社へ定期的に販売状況を確認することが大切です。

3．レインズへの登録義務がない

一般媒介では、不動産会社にレインズへの登録義務がありません。

複数社へ依頼していても、どの会社もレインズへ登録していなければ、その会社以外の不動産会社には物件情報が十分に広がらない可能性があります。

一般媒介を選ぶ際は、レインズへ登録してもらえるかを事前に確認するとよいでしょう。

4．不動産会社が広告費をかけにくい場合がある

一般媒介では、どれだけ広告や販売活動を行っても、別の会社が先に成約すれば仲介手数料を得られません。

そのため、専任媒介の物件を優先し、一般媒介の物件には広告費や人員をかけない会社もあります。

「複数社へ依頼すれば、各社が競争して積極的に動いてくれる」とは限らない点に注意が必要です。

5．同じ物件が何件も広告に表示されることがある

複数の不動産会社が同じ物件を広告すると、不動産ポータルサイト上に同じ物件が何件も表示される場合があります。

露出が増える一方で、掲載写真や説明文、広告上の条件が会社ごとに異なると、購入希望者が混乱する可能性があります。

また、同じ物件が大量に掲載されていることで「なかなか売れない物件なのではないか」と受け取られることもあります。

一般媒介なら不動産会社同士が競争して高く売ってくれる？

一般媒介について、「複数の不動産会社を競争させれば、より高く売れる」と説明されることがあります。

しかし、不動産会社が競争したからといって、物件の市場価値そのものが高くなるわけではありません。

購入希望者は、周辺の売出物件や過去の成約価格と比較して購入を判断します。

また、複数の会社が同じ購入希望者へ同じ物件を紹介していることもあります。

現在は、不動産ポータルサイトやレインズを通じて物件情報が共有されているため、「依頼する会社を増やせば、その数だけ異なる購入希望者が増える」とは限りません。

大切なのは、依頼する会社の数ではなく、次のような販売活動が適切に行われているかです。

・適正な売出価格を設定しているか

・物件の魅力が伝わる写真を掲載しているか

・購入希望者に必要な情報を分かりやすく伝えているか

・他社からの問い合わせにも適切に対応しているか

・反響を分析して販売方法を改善しているか

専任媒介が向いている方

専任媒介は、次のような方に向いています。

信頼できる不動産会社や担当者が決まっている方

査定内容や販売計画に納得でき、安心して任せられる担当者が見つかっている場合は、専任媒介が適しています。

窓口を一本化し、担当者と相談しながら計画的に売却を進められます。

販売状況を定期的に確認したい方

問い合わせ件数や内覧者の反応などを確認しながら、価格や広告内容を調整したい方には、報告義務のある専任媒介が向いています。

不動産売却に時間や手間をかけられない方

複数の不動産会社との連絡や内覧調整を負担に感じる方は、専任媒介の方が管理しやすいでしょう。

居住中の家を売却する方

居住中の売却では、内覧日程の調整や購入希望者への説明を一元管理できる専任媒介が適しています。

一般的なマンションや戸建てを売却する方

一般的な居住用物件は、レインズや不動産ポータルサイトを通じて多くの不動産会社や購入希望者へ情報を届けられます。

信頼できる1社を窓口として、他社にも広く物件を紹介してもらう方法が効率的です。

一般媒介が向いている方

一般媒介は、次のような方に向いています。

複数の不動産会社を自分で管理できる方

各社への連絡、販売状況の確認、広告内容の管理を自分で行える方には、一般媒介も選択肢となります。

人気が高く、すぐに買主が見つかりそうな物件を売る方

人気エリアの希少物件など、広告を掲載すれば短期間で複数の購入希望者が現れる可能性が高い物件では、一般媒介が有効なことがあります。

不動産会社ごとに異なる顧客層が見込める物件を売る方

高額物件、事業用不動産、投資用物件などでは、不動産会社ごとに独自の顧客や販売ルートを持っている場合があります。

このような物件では、複数社へ依頼することで購入希望者との接点が増える可能性があります。

1社に任せることへ不安がある方

まだ信頼できる会社を絞り込めていない場合は、一般媒介で複数社の対応を比較する方法もあります。

ただし、一般媒介を選ぶ場合でも、依頼する会社を増やしすぎると管理が難しくなります。

2社から3社程度に絞り、各社の販売状況を確認する方が現実的です。

専属専任媒介とは？

専属専任媒介は、専任媒介よりも制約と報告義務が強い契約です。

主な特徴は次のとおりです。

・依頼できる不動産会社は1社のみ

・契約期間は3か月以内

・レインズへの登録は契約日の翌日から5営業日以内

・売主への活動報告は1週間に1回以上

・売主が自分で見つけた買主と直接契約することはできない

専任媒介では、売主が親族や知人などから買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに契約することができます。

一方、専属専任媒介では、自分で買主を見つけた場合も、原則として契約した不動産会社を通して取引を進めなければなりません。

一般の売主にとっては、自己発見取引が可能な専任媒介の方が、専属専任媒介よりも自由度があります。

査定価格が一番高い会社と専任媒介を結べばよい？

不動産会社を選ぶ際、最も高い査定価格を提示した会社へ依頼したくなるかもしれません。

しかし、査定価格は不動産会社がその金額で買い取るという約束ではありません。

媒介契約を獲得するために、相場より高い査定価格を提示する会社もあります。

高い価格で売り出しても、購入希望者から相場に合わないと判断されれば、問い合わせや内覧は入りません。

その後、何度も値下げすることになれば、売却までの時間が長くなるだけでなく、購入希望者から売れ残っている印象を持たれる可能性もあります。

不動産会社を選ぶときは、査定価格の高さよりも、次の点を重視しましょう。

・査定価格の根拠となる成約事例

・現在販売中の競合物件

・想定される売却期間

・具体的な広告方法

・売出価格と成約予想価格の違い

・価格変更を検討する時期

・売却活動の報告内容

・担当者の対応力と説明の分かりやすさ

専任媒介を選ぶと他社には紹介されない？

専任媒介について、「契約した不動産会社の顧客にしか紹介されないのではないか」と心配される方もいます。

しかし、専任媒介ではレインズへの登録が義務付けられています。

レインズに登録された物件は、ほかの不動産会社も確認できるため、他社が抱えている購入希望者にも紹介できます。

重要なのは、専任媒介か一般媒介かだけではなく、契約した不動産会社が他社からの問い合わせや内覧希望を適切に受け入れているかです。

媒介契約を締結する際には、次の点を確認するとよいでしょう。

・レインズへいつ登録するのか

・登録証明書を交付してもらえるか

・他社からの内覧依頼にも対応するか

・他社の広告掲載を認める方針か

・販売活動をどのような形式で報告するか

専任媒介と一般媒介は途中で変更できる？

媒介契約の期間が満了した後は、契約を更新せず、別の種類の媒介契約へ変更できます。

例えば、一般媒介で売却を始めたものの各社の動きが分かりにくい場合は、信頼できる1社を選んで専任媒介へ切り替えることができます。

反対に、専任媒介で依頼した会社の販売活動に納得できない場合は、契約満了後に一般媒介へ変更したり、別の不動産会社と専任媒介を結んだりすることも可能です。

契約期間中の解約については、契約内容や解約理由によって、広告費などの実費を請求される可能性があります。

契約を途中で変更したい場合は、媒介契約書の内容を確認し、不動産会社と話し合いましょう。

結局、専任媒介と一般媒介はどちらがよい？

一般的なマンションや戸建ての売却で、信頼できる不動産会社が見つかっている場合は、専任媒介が適しているケースが多いでしょう。

専任媒介であっても、レインズを通じてほかの不動産会社へ物件情報を公開できます。

売主にとっては、窓口を1社にまとめながら、幅広い購入希望者へ物件を紹介できることがメリットです。

一方、人気の高い物件や特殊な不動産を売却する場合、複数の不動産会社が持つ独自の顧客へ紹介したい場合には、一般媒介が適していることもあります。

ただし、契約の種類だけで売却結果が決まるわけではありません。

最も重要なのは、物件の特徴を正しく把握し、適切な価格と販売方法を提案できる不動産会社を選ぶことです。

まとめ

専任媒介と一般媒介には、それぞれメリットとデメリットがあります。

専任媒介は、依頼する不動産会社を1社に絞り、販売状況の報告を受けながら計画的に売却を進めたい方に向いています。

一般媒介は、複数の不動産会社へ依頼し、自分で各社の販売活動を管理できる方に向いています。

「複数社へ依頼した方が必ず高く売れる」「専任媒介なら必ず積極的に販売してもらえる」というものではありません。

媒介契約を選ぶ際は、依頼できる会社の数だけでなく、広告方法、レインズへの登録、販売報告の内容、他社への物件紹介の方針まで確認することが大切です。

COCOマイホームでは、物件の特徴や売主様のご希望を確認したうえで、適した媒介契約や販売方法をご提案しております。

査定価格だけでなく、その価格で売却できると考える根拠や、具体的な販売計画についても分かりやすくご説明いたします。

「専任媒介と一般媒介のどちらが自分に合っているか分からない」「他社で売却中だが、なかなか反響がない」といった場合も、お気軽にご相談ください。

COCOマイホームでは、お客様に寄り添う不動産会社として大切な資産を安心・安全な取引する事をお約束いたします。    

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