再建築不可の理由は道路にある？接道義務と売却時の注意点をわかりやすく解説 | 横浜市の不動産売却なら株式会社COCOマイホーム | ブログ

こんにちは！COCOマイホームの町田です。

不動産のご相談を受けていると、

「この物件はなぜ再建築不可なのですか？」

「再建築不可の理由は道路にあると聞いたのですが本当ですか？」

「古い家を壊して建て替えたいのに、なぜできないのでしょうか？」

といったご質問をいただくことがあります。

再建築不可物件は、見た目では普通の戸建てに見えることも多いため、初めて知った方は驚かれるケースが少なくありません。

特に、相続した空き家や古家付き土地では、売却査定の段階で初めて再建築不可と分かることもあります。

そこで今回は、再建築不可の理由として特に重要な道路との関係について、できるだけわかりやすく解説します。

再建築不可物件を売却したい方、購入を検討している方、相続した不動産の扱いに悩んでいる方は、ぜひ参考になさってください。

再建築不可とはどのような物件か

再建築不可とは、今ある建物を解体してしまうと、原則として新しく建物を建てられない土地のことをいいます。

古い家が建っているため「今後も普通に建て替えられる」と思われがちですが、実際にはそうではありません。

昔の基準では建てられた建物でも、現在の建築基準法では条件を満たさず、建て替えができない土地が存在します。

その中でも大きな理由として多いのが、道路への接し方が現在のルールを満たしていないことです。

再建築不可の理由で多いのは「接道義務」と「道路の種類」

再建築不可の理由として、まず押さえておきたいのが接道義務です。

建物を建てるためには、原則としてその敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接していることが必要になります。これを満たしていないと、現在建物が建っていたとしても、解体後に新築や建て替えができない場合があります。

つまり、再建築不可の理由は単に「土地が狭いから」ではなく、 その土地が適法な道路にきちんと接しているかどうか が非常に重要なのです。

接している道が道路として認められないケース

所有者の方が「前に道があるから大丈夫」と思っていても、その道が建築基準法上の道路ではないことがあります。

たとえば、

・昔から通路のように使われているだけの私道

・位置指定道路ではない通路

・建築基準法上の道路種別が確認できない道

・旗竿地で通路部分が要件を満たしていない土地

このようなケースでは、見た目に道があっても、建て替えができない可能性があります。

接道幅が足りないケース

道路に接していても、2メートル未満しか接していない場合は、接道義務を満たさず再建築不可となることがあります。

特に古い住宅地や、敷地分割が繰り返された土地では、この問題が起きやすいです。

相続で受け継いだ土地や、昔から住んでいるご自宅では気付きにくいため注意が必要です。

なぜ昔は建てられたのに今は再建築不可になるのか

再建築不可物件でよくある疑問が、 「今建物があるのに、なぜ建て替えできないのか」 という点です。

これは、建物が建てられた当時と、現在の法規制や確認基準が違うためです。

昔は現在ほど厳密に道路条件が見られていなかった時代もありました。そのため、当時は問題なく建てられた家でも、今の基準で見ると接道義務を満たしていないことがあります。

つまり、再建築不可の理由は、現在の所有者に問題があるというより、法改正や周辺状況の変化によって、今の基準では建て替えが難しくなっているケースが多いのです。

再建築不可かどうかは道路だけ見れば分かるわけではありません

再建築不可の理由として道路は非常に重要ですが、道路だけ見ればすぐ判断できるわけではありません。

実際には、

・接している道路が建築基準法上の何条道路か

・接道の長さは足りているか

・道路後退が必要か

・敷地形状に問題がないか

・行政との協議余地があるか

など、複数の確認が必要です。

そのため、売却前や購入前には、登記簿、公図、測量図、建築計画概要書、役所調査などをもとに慎重に確認することが大切です。

再建築不可物件でも売却できないわけではありません

再建築不可と聞くと、「もう売れないのでは」と不安になる方も多いですが、実際にはそうとは限りません。

たしかに、通常の戸建てに比べると買主様は限られやすく、住宅ローンの面でも不利になることがあります。そのため、価格や販売方法には工夫が必要です。

ただし、再建築不可物件でも、

・立地が良い

・収益物件として使える

・リフォーム前提で検討される

・隣地との交渉で将来的な改善余地がある

・投資家や現金購入の買主が見込める

といったケースでは、十分売却の可能性があります。

大切なのは、再建築不可という事実だけで諦めるのではなく、理由を正確に把握したうえで、物件に合った売却方法を考えることです。

再建築不可物件の売却では「理由の整理」が重要です

再建築不可物件の売却でよくないのは、 「とにかく再建築不可らしい」
という曖昧な状態で販売を始めてしまうことです。

買主様から見れば、

・なぜ再建築不可なのか

・道路にどんな問題があるのか

・将来的に改善の余地はあるのか

・リフォームや利用方法に制限はあるのか

を知りたいからです。

つまり、再建築不可物件は、理由をきちんと説明できるかどうかで、売却の進めやすさが変わることがあります。

道路の問題を整理せずに売り出すよりも、事前に内容を把握しておいた方が、買主様にも説明しやすく、無駄なトラブルを防ぎやすくなります。

横浜で再建築不可物件の相談が増えている理由

横浜市内では、古くから住宅が建ち並ぶエリアも多く、細い通路や私道、昔の区画のまま残っている土地も少なくありません。

そのため、相続した空き家や古家付き土地について調べた結果、再建築不可と分かるケースがあります。

特に、保土ケ谷区やその周辺でも、道路条件や接道状況が売却価格や買主層に大きく影響することがあります。

見た目だけでは判断できないからこそ、再建築不可の理由と道路の関係を

丁寧に確認することが重要です。

再建築不可の理由が分からないときは早めの相談がおすすめです

「再建築不可と言われたが、本当にそうなのか分からない」

「理由が道路らしいが、どこを見ればいいのか分からない」

「相続した家を売りたいが、建て替えできないと聞いて困っている」

このような場合は、まず事実関係を整理することが大切です。

再建築不可物件は、一般的な不動産よりも確認事項が多い一方で、理由が明確になれば売却方法を考えやすくなります。

道路との関係、接道義務、売却の進め方まで含めて、実務に慣れた不動産会社へ早めに相談することが安心につながります。

COCOマイホームでは、再建築不可物件や空き家、相続不動産など、一般的な売却が難しい不動産のご相談も承っております。

「再建築不可の理由が分からない」

「道路の問題がある土地をどう売ればよいか迷っている」

という段階でも、お気軽にご相談ください。

COCOマイホームは、お客様に寄り添う不動産会社として、大切な資産を安心・安全にお取り引きできるよう努めております。

天王町駅徒歩3分、保土ケ谷駅徒歩7分の立地で、横浜市を中心に不動産に関する相談を承っております。