【利回りだけで判断は危険？】 収益物件を買う前に見るべきポイント5選 | 横浜市の不動産売却なら株式会社COCOマイホーム | ブログ

こんにちは！COCOマイホームの町田です。

不動産投資を始めると、まず目に入るのが「表面利回り」の数字。

たしかに利回りは重要な判断材料ですが、それだけで購入を決めてしまうのは非常に危険です。

今回は、これまで数多くのアパート・マンションを取り扱ってきたCOCOマイホームが、失敗しない物件選びのために見るべき5つのポイントをお伝えします。

① 表面利回りと実質利回りの違いを知る

「表面利回りが10％」と聞くと、魅力的に感じますよね？

でもこれはあくまで満室想定で計算された理論上の数字。

実際には、 空室 修繕費 管理費 税金 などの支出が差し引かれるため、実質利回りは大きく下がることも。

利回りだけを見るのではなく、ランニングコストを差し引いた収益で判断しましょう。

表面利回り１０％の物件がなぜ売りに出ているのかをよく考えて検討することが重要です。

② 空室率と客付け力

「空室が多いけど利回りは高い」という物件には要注意。

エリアのニーズとマッチしていなければ、いつまでも部屋が埋まらない可能性があります。

COCOマイホームでは、実際の入居付け状況を分析し、立地や間取りに合わせたリアルな入居需要を重視しています。

③ 修繕履歴と建物の管理状況

古い建物ほど、「安い＝儲かる」と考えがちですが、 修繕がされていなかったり、建物管理がずさんだと、思わぬ出費が後から発生します。

屋根や外壁の塗装履歴 給排水管のメンテナンス状況 共用部の清掃や設備管理 これらの細かなチェックポイントが、長期的な収益性を左右します。

好利回りの物件が売り出される理由のひとつとなっています。

④ 再建築不可・建ぺい率・容積率などの法的制限

表面上は魅力的な物件でも、再建築不可だったり、法的に制限があると、 増改築ができない 売却時に価格が下がる などのリスクがあります。

COCOマイホームでは、再建築不可物件も取り扱っておりますが、購入前には必ずリスクと価値のバランスを丁寧にご説明します。

⑤ 出口戦略（売却時の価値）

一番重要と言っても過言ではありません。

収益物件は「買って終わり」ではありません。

将来、どのくらいの価格で売れるのか？

出口戦略を見据えて購入しないと、思ったよりも資産価値が残らないことも。

出口まで考えたシミュレーションが、不動産投資の成功には不可欠です。

最後に

表面利回りの数字だけを鵜呑みにしてしまうと、 「空室が埋まらない」 「修繕で赤字」 「売ろうと思ったら売れない」 という状況に陥ってしまう可能性があります。

COCOマイホームでは、収益性・将来性・安全性を総合的に判断した物件提案を行っています。

投資初心者の方から、ポートフォリオの見直しをお考えの方まで、どうぞお気軽にご相談ください！

COCOマイホームでは、お客様に寄り添う不動産会社として大切な資産を安心・安全な取引する事をお約束いたします。  

天王町駅より徒歩３分、保土ケ谷駅より徒歩７分。

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